«Квадраты» подорожали в последний раз
В сентябре на фоне ослабления рубля, повышения ключевой ставки ЦБ и ожиданий подорожания ипотеки снова выросли цены на готовые квартиры. Однако в октябре ситуация резко изменится. На «перегретый» столичный вторичный рынок жилья надвигается мощный холодный «циклон». По мнению аналитиков, сезон плавного снижения цен на столичные «квадраты» продлится несколько кварталов подряд.
Как сообщил «МК» руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, в сентябре средняя стоимость 1 кв.м на вторичном рынке «старой» Москвы достигла 264,8 тыс. руб. — это на 1,6% больше, чем в августе. Квартиры в Новой Москве выросли в цене на 1,3% — до 203,1 тыс. руб. за кв.м в среднем. По словам аналитика, самые дорогие квартиры предлагались в центральных районах столицы — Остоженка (в среднем 529,8 тыс. руб. за 1 кв.м), ст.м. «Кропоткинская», «Парк культуры» (по 529,8 тыс. за 1 кв.м). Речь идет о ценах на старый жилой фонд, без учета нового элитного жилья. Самые доступные квартиры расположены традиционно в «замкадных» и «примкадных» районах. Это отдаленный Зеленоград (190,6 тыс. руб. за 1 кв.м в среднем) и районы непрестижного юга и юго-востока: Жулебино и Некрасовка (197,9 тыс.), Южное Бутово (202,1 тыс.), Западное и Восточное Бирюлево (203,1 тыс.).
Сегодня популярны объекты с отделкой: граждане предпочитают купить квартиру, максимально готовую для жизни здесь и сейчас, сообщила «МК» директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее мнению, этот запрос поспособствовал активизации покупателей-флипперов — граждан, которые приобретают квартиры без отделки, улучшают их за короткий промежуток времени и реализуют по более высокой от изначальной стоимости цене. Речь идет преимущественно об объектах сегмента «комфорт» и «бизнес» в недавно сданных новостройках. На сегодняшний день доля флипперов составляет примерно 20%. «Сегодня район уже не играет определяющую роль в ценообразовании. Оно формируется из качественных характеристик ЖК, развития инфраструктуры проекта», — добавила эксперт.
Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко отметила резкий рост количества сделок в Новой Москве, что связано в первую очередь с относительно невысокой стоимостью квартир по сравнению с ценами в «старой» Москве. Еще одна интересная тенденция — покупатели стремились оперативно приобрести недвижимость из-за повышения ипотечных ставок. «Все пытаются успеть в последний вагон и купить жилье на более выгодных условиях. В сентябре мы наблюдали небольшое повышение цен на квартиры — в среднем на 5–10% в зависимости от локации. Эта тенденция коснулась как новостроек, так и вторичных лотов», — подчеркнула Мищенко.
По ее оценке, сегодня самые доступные вторичные квартиры сосредоточены в Новой Москве и на юго-востоке «старой» Москвы, в частности в Некрасовке. Дороже обходятся лоты на западе, юго-западе и севере. Далее идут южные и восточные административные районы. Так, однокомнатную квартиру в «хрущевке» можно купить в среднем за 8,5 млн руб., а точно такой же по характеристикам лот на западе Москвы будет стоить от 11 млн руб. Цены могут варьироваться, несмотря на один и тот же метраж, категорию дома, год его постройки. Разница в стоимости часто достигает 30%. В то же время ценовые различия между аналогичными квартирами на юго-востоке и востоке Москвы гораздо меньше и составляют всего 5–10%.
«Курс на сворачивание льготной ипотеки для новостроек пока никак не повлиял на вторичный рынок. Повышение первоначального взноса — незначительный фактор влияния», — заметил «МК» управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов. По его мнению, сейчас вторичный рынок жилья находится в переходной фазе. В летние месяцы спрос превышал предложение, а в октябре, скорее всего, начнутся корректировки.
Как полагает Репченко, после рекордного спроса в августе рынок в сентябре начал немного остывать на фоне выросших ипотечных ставок и из-за большого объема ранее реализованного опережающего спроса. То есть те, кто планировал покупку квартиры в ближайшие месяцы, сделали это в конце лета, поэтому откат спроса неизбежен.
В текущий момент интерес покупателей, по словам специалистов, сосредоточен на двух категориях лотов — классических многокомнатных квартирах и двухкомнатных объектах евроформата. «Многокомнатные приобретают, как правило, для себя — сейчас довольно большое количество многодетных семей. А вот двухкомнатные квартиры евроформата пользуются спросом у арендаторов. Некоторые граждане вкладывают средства в недвижимость такого формата для их дальнейшей сдачи в аренду», — пояснила Дымова.
В Московском регионе более 35% общего объема предложения вторички приходится на массовый сегмент. «Подавляющая часть покупателей имеет средний доход или даже ниже среднего. Люди хотят жить в комфортных домах в Москве, поэтому ищут бюджетные варианты», — рассказала Мищенко. По ее прогнозу, в ближайшее время стоимость вторичных квартир увеличится еще на 5–7%: «В условиях текущей геополитической ситуации сложно предсказать, что повлияет на ценовую динамику. Стоимость изменится, если начнется вторая волна мобилизации или в случае пандемии. Также влияние может оказать внесение поправок в налоговое законодательство».
Олег Репченко считает иначе. По его мнению, в октябре–ноябре рост цен на жилье может остановиться, и наступит период длительной стагнации: ипотечные ставки достигли заградительного уровня, и когда банки завершат выдачу ранее одобренных по старым ставкам кредитов, спрос на вторичном рынке резко просядет. Оставшийся спрос уйдет на первичный рынок, где пока еще есть льготные программы с адекватными по нынешним меркам ставками. Хотя и их условия тоже ухудшаются. Вслед за снизившимся на вторичке спросом вниз поползут и цены. «Период стагнации, в отличие от прошлого года, может существенно затянуться, потому что если в прошлом году ЦБ, задрав ставку до 20% в конце февраля, уже в апреле начал ее опускать, то теперь регулятор дал понять, что высокая ключевая ставка, а значит, и недоступная ипотека — это надолго», — заключил аналитик.