Потребители выиграют от снижения цен и появления новых программ, несмотря на двузначные ставки по жилищным кредитам
Запущенная в разгар пандемии коронавируса в 2020 году программа ипотеки с господдержкой завершится 1 июля. Для поддержания спроса на рынке, возможно, будут запущены альтернативные программы. Активно обсуждаются варианты беспроцентной рассрочки от застройщика и создание стройсберкасс по аналогии с опытом Германии. О том, что ждет рынок недвижимости после отмены льготной ипотеки, рассказал начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.
— Что произойдет после 1 июля?
— Завершится программа льготной ипотеки, но останутся проблемы, вызванные ею.
— Что вы имеете в виду?
— Основной целью программы льготной ипотеки являлось не повышение доступности жилья, а снижение ипотечных ставок. Поэтому естественным результатом этой программы стало снижение доступности жилья из-за роста цен на жилье, вызванного льготной ипотекой. По данным Минфина, в 2019 году россиянину со средним доходом при его направлении в полном объеме на покупку жилья и выплаты по ипотечному кредиту потребовалось бы 7,5 лет, чтобы полностью выплатить ипотечный кредит, а в 2022 году требовалось уже 9,7 лет. По данным экспертов самого большого банка страны, количество квадратных метров, которые в России может приобрести с использованием ипотеки получатель медианной зарплаты, с января-февраля 2020 года сократилось на первичном рынке на 6 кв. метров, а на вторичном — на 9 кв. метров, составив 25,8 кв. метров на январь-февраль 2024 года. Напомню, что льготная ипотека была введена в действие в мае 2020 года.
Инструментом снижения ипотечных ставок стали госсубсидии. Субсидируемые государством низкие ставки льготной ипотеки стимулировали спрос, а не предложение. Причем стимулировали спрос на первичном рынке жилья, на новостройки, так как льготная ипотека не распространяется на вторичный рынок. Соответственно, возник мощный перекос: начался быстрый рост цены новостроек, который существенно опережает рост цены жилья на вторичном рынке. Разрыв этих цен на конец 1 квартала 2024 года достиг, по данным Росстата, 55,3%, тогда как, например, в начале 2020 года этот разрыв составлял всего 9,5%.
— Это главная проблема данной программы?
— Основная, но не единственная. Еще один перекос возник в региональном разрезе. Так, основной объем выдач льготной ипотеки пришелся на столичные регионы. Какая-либо целесообразность стимулирования рынка жилья в этих богатых регионах отсутствует.
Кроме того, льготная ипотека является социально несправедливой, так как деньги всех налогоплательщиков перераспределяются в пользу относительно небольшой группы заемщиков, включая спекулянтов или инвесторов, которые обогащались и на низких ставках, и на росте цены жилья. По данным Росреестра, россияне оформили с мая 2020 года (начало действия программы льготной ипотеки) до начала 2024 года 0,8 млн кредитов, тогда как численность населения России на начало 2024 года по данным Росстата составляла 146 млн человек.
— Какие еще проблемы связаны с льготной ипотекой?
— Она существенно увеличила привлечение в строительную индустрию огромного количества трудовых мигрантов, что способствовало росту этнической преступности. Кроме того, значительную часть своих доходов мигранты отправляют своим семьям на родину, что способствует росту вывода капитала из России. Кроме того, спрос, создаваемый этими мигрантами, способствует росту инфляции.
— Кто больше всех выиграл от льготной ипотеки?
— Основными ее бенефициарами, помимо инвесторов и спекулянтов, стали финансово-промышленные группы, включающие крупнейшие российские банки и связанных с ними застройщиков.
— Строительство считается локомотивом развития экономики. Россия-то в целом хоть выиграла от этой ипотеки с господдержкой?
— На ранних её этапах в период пандемии, действительно, льготной ипотеке удалось поддержать и рынок жилья, и застройщиков, и экономику в целом. Однако далее минусы программы стали перевешивать её плюсы. В частности, льготная ипотека способствует росту дефицита бюджета. В 2023 году Минфин направил из федерального бюджета 113,7 млрд рублей на субсидии по льготной ипотеке, за первые пять месяцев 2024 года — уже 182,9 млрд рублей. Рост ключевой ставки способствует увеличению расходов бюджета на льготную ипотеку из-за того, что государство компенсирует банкам разницу между ключевой ставкой, увеличенной на 2,5 пункта, и ставкой кредитного договора. Причем с 1 июля программа льготной ипотеки завершается, а государство будет вынуждено нести огромные расходы по действующим договорам еще многие годы.
Низкие ставки льготной ипотеки ведут к тому, что заемщики предпочитают не гасить кредит досрочно, даже если такая возможность есть, а размещать деньги во вклады под ставки в два и более раза превосходящие ставку льготной ипотеки.
— ЦБ и Минфин, начиная с прошлого года, активно охлаждали перегретый рынок ипотеки, ужесточали условия программы. От этого ведь был эффект?
— Лействительно, с 23 декабря 2023 года первоначальный взнос был повышен с 20 до 30%, а максимальный размер кредита в столичных регионах с 12 до 6 млн рублей снижен, кроме того, было запрещено комбинирование с рыночными программами. Все это постепенно охлаждало перегретый рынок ипотеки. По прогнозу финансового института развития в жилищной сфере России, в первом полугодии 2024 года выдача ипотеки сократится на 23% к аналогичному периоду 2023 года.
— А есть ли какие-то альтернативные способы заменить программу льготной ипотеки, чтобы рынок недвижимости не проседал во втором полугодии также сильно?
— Более пяти лет назад, на первой встрече банковских экспертов с руководством ЦБ РФ я предлагал воспользоваться немецким опытом стройсберкасс. Однако тогда это предложение не было востребовано. В настоящее время с учетом негативного опыта льготной ипотеки эта идея реанимирована. В Госдуме прошло первое чтение законопроекта о стимулировании жилищных сбережений граждан, поощряющий жилищно-накопительные вклады. По словам вице-премьера России Марат Хуснуллина, готов законопроект о ссудно-сберегательных кассах, точнее стройсберкассах. Такая система существовала в Германии, и Россия может перенять этот опыт.
Для того, чтобы избежать перекоса, вызванного льготной ипотекой, необходимо развивать проектное финансирование жилищного строительства, однако обычные коммерческие банки не способны осуществлять проектное финансирование жилищного строительства в необходимых для страны масштабах, в том числе и из-за специфики банковского регулирования. Внедрение в российскую практику эскроу-счетов является важным шагом в направлении развития проектного финансирования в строительной индустрии, но, как показывает практика, этот инструмент не способен в полной мере обеспечить эффективное финансирование жилищного строительства. Для создания института проектного финансирования жилищного строительства нужен соответствующий инструмент, которым и являются стройсберкассы. Причем регулирование стройсберкасс должно значительно отличаться о регулирования обычных кредитных организаций.
— Что будет со ставками по рыночной ипотеке после 1 июля?
— Завершение программы льготной ипотеки ведет к росту спроса на рыночную ипотеку и, соответственно, к росту процентных ставок по рыночной ипотеке. Кроме того, росту процентных ставок способствуют то, что рынок ожидает повышения ключевой ставки 26 июля до 18%. Поэтому в ближайшие недели можно ожидать дальнейшего роста ставок по рыночной ипотеке с нынешнего уровня 18% (средневзвешенная ставка по новостройке и вторичному рынку, первоначальный взнос 30%, срок 15 лет) еще на один процентный пункт, до 19%.