Каждая третья сделка приходится на приобретение недвижимости не для жизни, а с целью увеличения доходности от вложения в покупку квартиры
Процент покупок в инвестиционных целях зависит от многих параметров — класса жилья, локации, транспортной доступности, инфраструктуры, характеристик и особенностей проекта. В комплексах комфорт- и бизнес-класса, где преобладает мелкая «нарезка», то есть большое количество студий и однокомнатных квартир, процентный показатель будет выше. Большинство покупателей жилых проектов премиум-класса в основном совершают покупку для личного проживания, в то время как в более «дешевых» проектах, особенно на старте продаж, 40-50% сделок заключаются с целью инвестиции.
Аналитики Бюро Негинского по запросу «МК» поделились пятью критериями «эталонного лота» для инвестиций в Москве.
Первый критерий — локация. На определение «эталонности» влияют особенности жилого комплекса, уникальные предложения и акценты, которые расставляет застройщик. Например, если рассмотреть предложения вблизи парковой территории, то можно увидеть, что большинство застройщиков в качестве сильной стороны проекта указывают близкое расположение к зеленой зоне.
Локация и инфраструктура — одни из ключевых критериев «эталонного лота». Наличие магазинов, школ и детских садов, поликлиник, кинотеатров, кафе и ресторанов станут хорошей опорой для инвестиционного вложения в квартиру, и при перепродаже, развивающаяся или уже сформированная инфраструктура, сыграет свою роль.
Перспективными районами считаются территории, где идет комплексное развитие, реорганизация промзоны. Условно говоря, это Большой Сити, застройка ЗИЛа и Технопарка, территория у станции метро «Павелецкая». Там, как правило, строятся новые объекты инфраструктуры: спортивные центры, прогулочные зоны, развивается транспортное сообщение.
Второе — яркие видовые характеристики, уникальные планировки или архитектурные решения.
Например, квартиры с приятным видом (не окно в окно, не на железнодорожные пути, не на гаражи, а, например, на город или во двор) будут наиболее выигрышными с точки зрения инвестиции. Плохой вид уменьшает ликвидность объекта, а за хороший вид (например, на реку) зачастую приходится сильно переплачивать (в некоторых проектах разница между квартирами с видом на реку и во двор может составлять 30%). На вторичном рынке стоимость квартир практически вне зависимости от видовых характеристик выравнивается.
Третье. Понятная целевая аудитория для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Уникальные предложения застройщиков направлены на конкретную целевую аудиторию. Поэтому из этого пункта вытекает понимание целевой аудитории, на которую ориентировано предложение на рынке.
Например, рядом с проектом может строиться головной офис крупной компании или крупный бизнес-центр. Будущие сотрудники этого офиса будут рассматривать аренду либо покупку квартиры в удобной транспортной доступности от своей работы.
Четвертое. Планировочные решения, площадь жилья. По данным аналитиков, наиболее популярная площадь квартир, приобретённых в Москве в инвестиционных целях, — от 30 до 50 квадратных метров.
— На показатель площади влияют особенности и инфраструктура локации: в «семейных» районах наибольшим спросом будут пользоваться квартиры большей площади, а в окружении, например, высших учебных заведений наиболее популярны будут квартиры меньшей площади, — отмечает Андрей Негинский.
Стоит обратить внимание на планировку. Наибольшим спросом пользуются планировочные решения евроформата (совмещенная кухня-гостиная). Такие квартиры будут более ликвидны. Но самыми ликвидными будут варианты, которых мало. Например, в одном подъезде застройщик делает 20 квартир с одной спальней евроформата и 5 угловых квартир с одной спальней евроформата. Угловой вариант, скорее всего, будет ликвиднее, потому что таких предложений мало. Но все равно надо учитывать особенности планировочного решения относительно конкретного лота.
Пятое. Строительная готовность. Наиболее популярный и понятный параметр даже для начинающего инвестора. Во многом потому, что является наиболее доступным по цене вариантом. Во время строительства стоимость квартиры вырастет, возможность заработать однозначно будет, но один из основополагающих факторов удачной инвестиции — выход из проекта.
Чем больше конкурентов-инвесторов, тем сложнее выход из проекта, потому что формируется высокая конкуренция, которая вдобавок может приводить к демпингу цен. Большая скученность проектов в одной локации с плюс/минус одинаковыми сроками завершения строительства может привести к тому, что придется конкурировать не только с инвесторами, но и с застройщиком, у которого остался собственный объем для продажи. Зачастую за счет ипотеки, субсидий, акций или рассрочек предложения от застройщика могут оказаться более привлекательными.
Учитывая эти пять критериев, можно описать «эталонный лот» для инвестиции в недвижимость столичного рынка: квартира с одной спальней на старте продаж в районе с зелеными зонами и развитой инфраструктурой или с перспективой на ее развитие. Вокруг должно быть минимум конкурентов в части новостроек. Это лот с чистовой отделкой в идеале в проекте с небольшим количеством квартир (500-700). Он находится на среднем этаже, а из окон открывается симпатичный вид. Необязательно панорамный вид, но и чтобы не было окно в окно или вид на промзону и гаражи, производственные помещения или железную дорогу.