Должникам оставят 10% от продажи купленного в кредит жилья
Подведена черта в споре о балансе интересов кредиторов и ипотечных заёмщиков: Госдумой приняты поправки в закон о банкротстве, регулирующие продажу единственной купленной в кредит недвижимости. Раньше такая процедура часто оставляла человека и без крыши над головой и без копейки денег, теперь же законодатель закрепил механизм возврата части средств гражданину. Как будут работать эти правила и облегчат ли они долю ипотечников-банкротов, вместе с экспертами разбирался «МК».
тестовый баннер под заглавное изображение
Госдума во втором и третьем чтениях приняла поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)», закрепившие механизм защиты части средств для должника при продаже его единственного ипотечного жилья. Он чётко прописывает формулу распределения денег от продажи: приоритет — банку, но и бывшему владельцу жилья гарантирована доля. Теперь деньги от продажи ипотечной недвижимости должником будут распределяться следующим образом: 80% — на погашение ипотечного кредита (включая проценты и штрафы); 10% — в конкурсную массу для расчёта с другими кредиторами, если иного имущества недостаточно; 10% — возвращается должнику, но не более суммы его первоначального взноса по ипотеке.
Если после такого распределения останутся какие-то средства, то они будут сначала направляться на досрочное погашение ипотеки, а затем — бывшему собственнику. Фактически гражданин может получить десятую долю от стоимости жилья плюс возможный остаток.
Правда, нужно иметь ввиду и ещё одно ограничение: арбитражный суд вправе уменьшить причитающуюся должнику сумму, если она позволяет приобрести недвижимость, «явно превышающую разумные потребности» семьи ипотечника-банкрота в жилье. Эта мера также применяется к недобросовестным банкротам.
Новые правила создают более предсказуемый баланс: кредиторы получают гарантированный объём выплат, а должник — шанс сохранить часть средств для решения жилищного вопроса, не превращаясь буквально в бомжа — человека без крыши над головой.
По итогам 2025 года через процедуру банкротства в России прошло более 550 тыс. человек. Это почти на четверть больше, чем годом ранее. И в обозримом будущем число банкротств может вырасти: в начале 2026 года совокупный объем просрочки по розничным кредитным портфелям (включая ипотеку, автокредиты и нецелевые займы) достиг отметки в 1,65 трлн рублей, продемонстрировав рост на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2025-го. Однако как много банкротов именно с проблемами по ипотеке, статистика умалчивает, а оценки экспертов расходятся. Так, по словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, значительная часть россиян признаются финансово несостоятельными именно из-за проблем с погашением жилищных кредитов. Суммарная задолженность по ипотеке в России сейчас составляет около 180 млрд рублей — это максимальный показатель за историю рынка.
Но есть и другое мнение. «Несколько лет назад должники с ипотекой, попадая в процедуру банкротства, даже если это было единственное жильё, обязаны были по закону реализовать эту недвижимость, — говорит кандидат юридических наук, эксперт проекта «За права заемщиков» Народного фронта Михаил Алексеев. — Поэтому количество таких банкротств по инициативе должника оставалось небольшим: люди старались до последнего решать проблемы самостоятельно, зная, что банкротство неизбежно приведёт к продаже квартиры. В процедуру шли те, у кого уже не было другого выхода. А у тех, кто не мог выплачивать долг, жильё обычно изымалось ещё на стадии исполнительного производства».
Основной плюс принятого Госдумой законопроекта заключается в повышении правовых гарантий ипотечных заемщиков в случае банкротства. «Компенсация, которую теперь обязаны предоставлять банки, позволит, по крайней мере, арендовать жилье и начать копить средства на приобретение новой квартиры», — подчеркнул глава компании SIS Development Ярослав Гутнов. Ключевое нововведение — это гарантированная выплата должнику 10% от стоимости реализованного имущества. «Но при этом итоговая сумма не может превышать объем средств, уже вложенных семьей в жилье (первоначальный взнос плюс сделанные выплаты), то есть людям вернутся их собственные накопления, потраченные на квартиру», — отмечает директор портала "Всеостройке.рф" Светлана Опрышко. Из минусов — компенсация ограничена суммой реально внесенных платежей. При этом цены на жилье в стране активно растут. Например, в Москве за последние три года новостройки подорожали на 30–50% в зависимости от сегмента. В итоге возвращенных средств банально может не хватить даже на первоначальный взнос по новому кредиту, пояснила эксперт.