Аналитик Осадчий: «Поддержка жилищного кредитования стала миной замедленного действия для экономики»
Власти «закручивают гайки» льготной ипотеке. «Сильных мира сего» пугает сохраняющийся высокий темп её роста, несмотря на принятые ЦБ РФ меры по охлаждению перегретого рынка. В частности, рассматривается вопрос об увеличении первоначального взноса с 15% до 20%. Любопытно, что до этого финансисты и чиновники в один голос говорили, что именно жилищное кредитование стимулирует развитие строительной отрасли, которая по праву считается локомотивом всей экономики. Так чем же является в нынешних условиях льготная эипотека для российской финансовй системы – злом или благом? Ответ на этот вопрос мы искали у руководителя аналитического управления банка БКФ Максима Осадчего.
— В чем секрет щедрости банков, предлагающих льготную ипотеку под проценты заметно ниже ключевой ставки ЦБ?
— Как сказал Марк Твен, банкир — это человек, который «одолжит вам зонтик в солнечную погоду и отберет его в тот самый момент, когда начинается дождь». Секрет вовсе не в щедрости банкиров, а в том, что государство компенсирует банкам недополученные доходы от выдачи льготной ипотеки. Недополученные доходы — это разница между ключевой ставкой ЦБ РФ, увеличенной на 2,5%, и льготной ставкой. Помимо льготной ставки 8%, есть еще гораздо более низкие ставки по специализированным видам ипотеки, субсидируемым государством. Например, в случае сельской ипотеки диапазон ставок находится в пределах от 0,1% до 3%.
Ключевая ставка, увеличенная на 2,5%, сегодня составляет 14,5%, а до её последнего повышения Центробанком она равнялась 11%. Выходит, банк получает субсидию от государства из расчета 6,5% годовых, а не 3%, как это было до 15 августа, до повышения ключевой ставки на 3,5%. Стало быть, нагрузка на бюджет по субсидированию льготной ипотеки из-за повышения ключевой ставки выросла более чем в два раза! И это в условиях огромного дефицита федерального бюджета, составившего 2,4 трлн рублей за 8 месяцев 2023 года.
— Но ведь и в марте 2022 года, после введения против России санкций из-за начала спецоперации, ключевая ставка резко выросла. Как тогда решался вопрос со льготной ипотекой?
—Через две недели после того, как 28 февраля 2022 года ключевая ставка была повышена с 9,5% до 20%, стовка по льготной ипотеке была поднята с 6,5% до 12%. Однако сейчас, после повышения ключевой ставки 15 августа 2023 года с 8,5% до 12%, льготная ставка пока остается на прежнем уровне в 8%. Ожидания повышения льготной ставки подхлестывают спрос на льготную ипотеку под нынешний процент, и тем самым также способствуют росту госсубсидий.
— Как сильно выросли расходы бюджета по льготной программе из-за решения ЦБ РФ, принятого 15 августа?
— Основной инструмент льготной ипотеки — залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. На 1 августа 2023 года задолженность по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве — «ИЖК по ДДУ», поэтичная аббревиатура в стиле рэп, — составила в целом по стране 3,8 трлн рублей.
Расчеты показывают, что рост расходов бюджета, направленных на компенсацию банкам недополученных доходов по льготной ипотеке, составляет 133 млрд рублей в год. Естественно, этот праздник немыслимой щедрости со стороны государства не может продолжаться слишком долго.
— Но практически все участники рынка льготной ипотеки, от заемщиков до строителей и банков, ведут себя спокойно. Стоит ли волноваться властям?
— Для банков и девелоперов льготная ипотека — манна небесная. И не удивительно, что мощное банковское и строительное лобби тормозит сворачивание этого крайне опасного для российской экономики механизма. В итоге рынок льготной ипотеки перегрет. Одной из причин этого перегрева стал рост инвестиционного спроса на недвижимость на фоне снижения курса рубля — «народные инвесторы» ищут «тихую гавань», замену валютным вкладам, утратившим привлекательность. Кроме того, льготная ипотека деформирует рынок жилья и каннибализирует рыночную ипотеку.
— В чем это проявляется?
— В первую очередь, в том, что цены на жилье на первичном рынке выросли гораздо сильнее, чем на вторичном. Причина расхождения проста: льготная ипотека распространяется только на «первичку». Получается, жилье, превращаясь из «первички» во «вторичку», сразу после покупки обесценивается на десятки процентов!
— Но если продукт пользуется большим спросом — это хорошо, ведь власти для этого и задумывали программу. Почему вы так активно критикуете льготную ипотеку?
— Меня неоднократно упрекали в этом. Мол, стремлюсь последней радости небогатых людей лишить — возможности улучшить свои жилищные условия за приемлемую цену. Однако оппоненты не замечают важный негативный эффект: агрессивный рост цен на первичном рынке привел к тому, что долговая нагрузка на заемщиков не только не снизилась из-за внедрения льготной ипотеки, но, напротив, выросла. Причина очевидна: агрессивный рост цен на новостройки «съел» эффект низких льготных ставок.
Возникают деформации и на рынке рабочей силы. Льготная ипотека стимулирует рост строительной индустрии. Основная масса строителей — миллионы гастарбайтеров из бывших советских республик Средней Азии. Они отправляют значительную часть своих заработков домой, способствуя тем самым оттоку капитала за рубеж, и таким образом поддерживают девальвацию рубля. Кроме того, миллионы гастарбайтеров создают дополнительный спрос на товары и услуги в российской экономике, способствуя тем самым росту инфляции. Также стоит упомянуть и рост преступности в местах скопления трудовых мигрантов. Как видите, куда ни кинь — всюду клин! А кто же в выигрыше? Игроки рынка льготной ипотеки — банки и девелоперы. На этом рынке вертятся триллионы рублей, и так просто они свои позиции не сдадут.
— Так для предупреждения любых перекосов на рынке работает регулятор. Разве не так?
— Да, и ЦБ осознает угрозы льготной ипотеки и пытается охладить этот рынок. Понятно, что быстро свернуть программу было бы непростительной ошибкой, ведь льготная ипотека стала «подпоркой» рынка жилья. Убери эту «подпорку» и рынок рухнет, цены на жилье обвалятся, поэтому сворачивать программу льготной ипотеки надо с большой осторожностью. Возможный вариант — частично снижать объемы субсидий и в то же время расширять программы специализированных видов ипотеки (дальневосточной, сельской и т.п.), субсидируемых государством, за счет сворачивания льготной ипотеки.
Основная опасность льготной ипотеки состоит в том, что это ипотека subprime, то есть «низкокачественная». Она нацелена на людей с достаточно низкими доходами. В условиях экономических шоков они первыми уходят в дефолт, перестают обслуживать свои долги, так как у них нет сбережений, «подушки ликвидности». Следует напомнить, что последний глобальный кризис -2008-2009 годов — был вызван как раз коллапсом американской ипотеки subprime.
Также не следует забывать и про российский опыт: какой шум устроила небольшая группа «валютных ипотечников» в ходе кризиса валютной ипотеки 2014-2015 годов! В больших городах проводились массовые акции, митинги и пикеты. А ведь «валютных ипотечников» было всего-то около 20 тысяч, в то время как «рублевых ипотечников» — миллионы!
— Другими словами, программу льготной ипотеки пора сворачивать? Вы поддерживаете правительство, желающие ужесточить требования к ней?
— Ужесточение требований неизбежно. В условиях эскалации геополитического конфликта, стагнации экономики и нестабильного финансового рынка надувание пузыря льготной ипотеки чревато кризисом.
— А людям-то, мечтающим о собственном жилье, что делать в таком случае?
— Центробанк не исключает дальнейшего повышения ключевой ставки. Вероятен и рост ставки по льготной ипотеке. Поэтому, если хотите успеть обзавестись льготной ипотекой, поторопитесь.