Заемщиков потянуло к земле
Призыв Марка Твена «покупайте землю — ее больше не производят» снова актуален для россиян. Большинство граждан покупают участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с целью сохранения денег. Однако немало и тех, кто заключает сделки для возведения частного дома, в том числе и с помощью специализированной загородной ипотеки. На каких условиях сегодня выдаются кредиты на покупку земельных участков?
В первом полугодии в РФ банки выдали кредитов на строительство индивидуальных домов на сумму свыше 380 млрд руб. Средний размер одного кредита на загородную недвижимость по итогам июня составил около 5,5 млн руб. По объему выданных займов с большим отрывом лидируют Москва и Подмосковье. В топ-5 регионов также входят Татария, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Ленинградская область.
«В первом полугодии спрос на ипотеку на частные дома достиг своего пика. На фоне дорогих кредитов на городскую недвижимость треть заемщиков предпочли строить дома сами. Сворачивание льготных программ очевидно остудит и этот рынок, но тренд по переезду за город уже не остановить», — отметил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Преобладающую долю на этом сегменте ипотечного рынка занимают сделки по льготным госпрограммам. Так, по данным Дом.РФ, в первом полугодии 2024 года на них приходилось 99,7% от всех выдач в этом секторе и основной вес имели льготная и семейная ипотека. «В основном заёмщики брали ипотеку на ИЖС, и за год ее доля в сфере загородной недвижимости увеличилась с 31% до 63%», — сообщила «МК» руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. По ее мнению, объясняется такое распределение спроса более низкими ставками по госпрограммам. Для сравнения, средняя ставка по рыночной ипотеке на ИЖС и готовые дома по состоянию на 2 августа составляет 19,33% годовых, а средняя полная стоимость кредита — 21,34% годовых.
«При этом по оставшимся адресным льготным программам средний размер ставок составляет 4,95% годовых, а средняя ПСК — 7,57% годовых. На текущий момент к ним относятся семейная и IT-ипотека со ставкой до 6% годовых, сельская — до 3%, дальневосточная и арктическая — до 2%», — заметила аналитик.
«Мы видим, что земля под ИЖС чаще других типов жилья приобретается с целью сохранения средств и дальнейшей перепродажи, — сообщил управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин. — Причина, в том числе, в более доступной стоимости участков — такими вариантами интересуются покупатели, у которых не хватает средств для приобретения квартиры, но есть возможность купить землю и в дальнейшем возвести на ней дом».
Ипотеку на земельный участок не стоит путать с ипотечным кредитованием на ИЖС. Поскольку предметом залога в этом нишевом продукте является не построенный дом, а непосредственно сам участок. Строительство частного дома на нем возможно только с разрешения банка. Обычно банкиры соглашаются на такой пункт в договоре, когда на участке разрешено строительство, он прошел процедуру межевания и имеет установленные границы, к нему ведет дорога, по которой без помех можно проехать в любое время года. Кроме этого, рядом с участком должны быть проложены инженерные сети и коммуникации, а земля не должна относиться к природоохранной или резервной зонам.
Помимо стандартного пакета документов при одобрении ипотеки также потребуются кадастровый план земельного участка, справка об отсутствии строительных объектов на участке и отчет оценщика.
В настоящий момент всего семь российских банков выдают ипотеку на земельный участок. Среди них четыре крупнейших кредитных организации страны с госучастием. Условия у всех существенно отличаются. На текущий момент процентные ставки по кредитам на приобретение земельного участка начинаются от 17,45% до 21,9% годовых. Первоначальный взнос колеблется в диапазоне от 20% до 30%, а максимальный размер кредита — от 10 млн до 100 млн руб. Возраст заемщика — от 21 года до 75 лет. Максимальный срок кредита — 30 лет.
Выгоднее брать кредит на максимальный срок. Это позволит снизить размер ежемесячного аннуитетного платежа и поможет побыстрее погасить займ. Добавим, что сегодня можно рефинансировать ипотеку только на земельный участок с домом. То есть сначала надо будет построить дом и только после этого можно подбирать банк для рефинансирования ипотеки.
По мнению Солдатенковой, во втором полугодии поддерживать спрос на загородную ипотеку и дальше будут льготные программы. При текущем уровне рыночных ставок большинству людей невозможно взять такую ипотеку. Кроме того, традиционно этот сегмент загородной недвижимости считался для банков более рискованным, и уровень одобрения всегда там был ниже, чем по «городскому» сегменту. Аналитик не ожидает существенного изменения условий банков по загородной ипотеке: ставки по рыночным программам и так уже близки к своим запретительным уровням, а по льготным — ограничены государством.
Однако интерес к ипотеки на земельный участок наверняка сохранится у частных инвесторов. По оценке Еремкина, участки под ИЖС находятся среди их приоритетов. Приобретать их с целью сохранения денег сегодня готовы 25% россиян, предпочитающих инвестировать в недвижимость. Для сравнения, у новостроек и загородной недвижимости (коттеджей, таунхаусов и пр.) показатели ниже, в них готовы вкладываться, соответственно, только 16% и 17% частных инвесторов. Наименьший показатель (12%) — у вторичной недвижимости. Добавим, что 17% опрошенных частных инвесторов в будущем планируют заработать на перепродаже постоянно растущей в цене земли. Так что, Марк Твен оказался прав.
Главное — удачно выбрать ликвидный товар в перспективном месте. Тогда инвестиция окупится даже с помощью рыночной ипотеки на ИЖС. Разумеется, если размер ссуды будет невелик. Для тех, кто планирует строит дом для себя, лучше брать ипотеку на земельный участок по льготной программе. В Московской области советуем обратить внимание на семь кластеров ИЖС, которые с помощью профильных девелоперов развивает региональное правительство.