Эксперты рассказали, почему падение спроса почти не приводит к уменьшению стоимости квадратного метра
В марте этого года почти на 40% снизился объем выдачи ипотеки. Об этом сообщили в Объединенном кредитном бюро (ОКБ), и схожую тенденцию подтвердили в других аналогичных компаниях. Основными причинами снижения стали ухудшение условий выдачи льготных жилищных кредитов на фоне высокой ключевой ставки, установленной ЦБ РФ, а также ужесточение требований к льготной ипотеке. Что будет происходить на рынке жилья и могут ли от охлаждения рынка ипотеки выиграть граждане, «МК» выяснил у экспертов.
За март россияне оформили в банках 126 тыс. ипотечных кредитов на 500 млрд рублей, что на 39% и 36% соответственно меньше, чем было в том же месяце прошлого года, сообщили в ОКБ. Другие компании на этом рынке также заметили снижение. Так, в «Скоринг бюро» указали, что в марте этого года жилищных займов стало на 34% меньше в количестве договоров и на 27% в деньгах, чем в первом месяце весны 2023 года. В Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) отметили, что за тот же период сокращение выдачи новых ипотек по сравнению с 2023 годом составило 24% в штуках и 22% в рублях.
Рынок недвижимости власти «замораживают» намеренно. «Для экономики сейчас важно сократить долю долговой нагрузки и стабилизировать рынок жилья», — поясняет доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г.В.Плеханова Мария Ермилова. «Сильные мира сего» последовательно предпринимают шаги для этого уже более полугода. Как напомнил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, ставки по рыночным кредитам после повышения ключевой стали заградительные, условия выдачи льготной ипотеки тоже ухудшились: первоначальный взнос в конце прошлого года увеличили до 30%, максимальный кредитный лимит для столичных регионов снизили с 12 млн до 6 млн рублей. Напомним, что на Москву, Санкт-Петербург и прилегающие к мегаполисам области приходилось до трети объема рынка льготного кредитования.
Кроме того, регулятор ввел заградительные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первым взносом и для сильно закредитованных заемщиков. И основная цель этих мер и заключалась в том, чтобы остудить рынок и остановить рост цен. Напомним также, что в марте 2023-го ключевая ставка находилась на уровне 7,5% — это позволяло многим россиянам, которые не подходили под параметры льготных программ, купить жилье в ипотеку на рыночных условиях по ставкам 8-9,5%. В марте же 2024 года рыночная ипотека фактически в два раза дороже: она выдается под 16,5%-18%.
По законам рынка снижение интереса граждан к ипотечному кредитованию должно привести к уменьшению спроса на недвижимость и, следовательно, вызвать падение стоимости квартир. Однако мнения экспертов о том, сработает ли данный механизм в этот раз, разошлись. «Не стоит ожидать снижения стоимости квадратного метра, так как предпосылок к этому, к сожалению, нет — это проектное финансирование банков, оно напрямую влияет на стоимость квадратного метра, а также высокая стоимость стройматериалов, — говорит руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Мария Аврова. — В лучшем случае возможны разовые акции или дополнительные скидки от застройщиков на определенный пул квартир». По её мнению, россияне от «замерзания рынка» кредитования никаких преимуществ не ощущают, ведь стоимость жилья постоянно растет, кредиты становятся менее доступными и дорогими, но увеличились требования к первоначальному взносу.
Но есть и другое мнение. По словам Репченко, снижение стоимости жилья на фоне просевшего спроса ожидается на вторичном рынке московского региона: весь первый квартал средняя стоимость метра на «вторичке» там топталась на месте, а в апреле впервые с декабря 2022 года показала минус, пусть и символический (-0,2%, до 271 690 рублей за кв. метр в среднем). «Скорее всего, в ближайшие месяцы тенденция к сползанию цен вниз сохранится, причин для разворота тренда нет», — утверждает Репченко.
Говорить о тренде на снижение цен на рынке новостроек пока не приходится: здесь все упирается в решение о дальнейшей судьбе безадресной льготной ипотеки после 1 июля и от того, в каком виде сохранится семейная ипотека, которая сегодня тоже хорошо поддерживает спрос. «Если доля госпрограмм существенно не сократится, то первичный рынок ждет стагнация, то есть цены будут топтаться на месте, — полагает эксперт. — Но, возможно, вырастет размер дисконта и число скидочных предложений для поддержания продаж в период сезонного падения спроса». Сегодня максимальный дисконт на первичном рынке достигает 30%. А от охлаждения рынка недвижимости покупатели, конечно, выиграют: снизившиеся цены сделают жилье доступнее, уверен Репченко.