Но цена 1 «квадрата» продолжает расти
На первичном рынке Московской области сложилась интересная ситуация: на фоне упавшего спроса и выросшего в ноябре объема предложения «квадраты» в новостройках не подешевели, а продолжали дорожать. Чем объясняется этот парадокс?
Как рассказал «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, объем предложения на первичном рынке Московской области за минувший ноябрь вырос на 2,3%. В экспозиции находилось 44,9 тыс. лотов в 211 проектах. Из них 43,7 тыс. приходилось на квартиры (+2,2% за месяц) и 1,2 тыс. – на апартаменты (+5,4% за месяц). Больше половины квартир и апартаментов (51,8%) продавались без отделки (+1 п.п. за месяц), 34,8% лото реализовывались с чистовой отделкой (-0,7 п.п. за месяц) и 13,5% – с отделкой white box (-0,2 п.п. за месяц).
В ноябре, несмотря на выросший объем предложения, 1 кв. м. в подмосковных новостройках подорожал в среднем на 0,5% до 190 188 руб. Было зарегистрировано 3,3 тыс. ДДУ (+18,2% за месяц, -33,2% за полгода, -44,4% за год). С апартаментами было зарегистрировано 109 сделок, с квартирами – 3,2 тыс. Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в ноябре сократилась до 72% (-1 п.п. за месяц). Средняя ставка по рыночной ипотеке в ноябре выросла на 3,8 п.п. и что на 18,2% превышает показатели октября.
«Основным драйвером спроса на новостройки в Московской области сегодня служила семейная ипотека, – пояснил аналитик Сырцов. Кроме этого, по его мнению, повышенной популярностью пользовалась также субсидированная ипотека от застройщиков, которая окажется под запретом с начала 2025 года в рамках ипотечного стандарта. Также спрос стимулировало широкое распространение дисконта – скидки выше 5% предлагали 17 подмосковных девелоперов.
Сказался и сезонный фактор. Как правило, в преддверии новогодних праздников на первичном рынке царит ажиотаж. Кроме этого, спрос простимулировали ожидания вероятного повышения ключевой ставки ЦБ в декабре.
Среди округов по количеству сделок в ноябре лидировали Ленинский г. о. (15%), Мытищи (14%) и Красногорск (13%), причем в Красногорске доля объема предложения составляет лишь 7%.
В рейтинг самых доступных апартаментов попали лоты в г.Воскресенске площадью 15,4 кв. м. за 2,3 млн руб., в Люберцах площадью 17,5 кв. м. за 3,3 млн руб. и в Королеве площадью 23,7 кв. м. за 3,3 млн руб. В ТОП-3 самых доступных квартир в ноябре оказались «однушки» в Звенигороде площадью 20,3 кв. м. за 2,6 млн руб., в г. о Лосино-Петровский площадью 21,9 кв. м. за 2,8 млн руб. и в г. о. Ленинский площадью 17,7 кв. м. за 3,2 млн руб.
«За последние 10 лет объем маятниковой миграции из Подмосковья в Москву снизился на 15%, – отметил управляющий партнер ГК «Ферро-Строй Григорий Ваулин. Однако показатель все равно остается значительным – 1,1 млн человек ежедневно. «Многие граждане выбирают доступное жилье в Московской области, но ездят на работу в столицу. В этом заинтересовано не менее половины клиентов первичного рынка Подмосковья. Поэтому повышенной популярностью пользуются проекты в районах, граничащих со МКАД. Вместе с тем покупатели предпочитают комплексы, реализуемые в рамках КРТ, с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой», – добавил Ваулин.
Однако если сравнивать Подмосковье с другими локациями на первичном рынке Московской агломерации с начала января этого года, то оптимистичные показатели ноября по продажам смотрятся по-другому. «За 11 месяцев 2024 г. продажи по количеству ДДУ в Мособласти упали на 24%», – заметила исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Для сравнения, за этот же период в Новой Москве продажи упали на 19%. Старая Москва «просела» всего лишь на 2%. Как пояснила эксперт, разрыв объясняется классовой структурой локальных рынков: в Новой Москвы и Московской области представлен, в основном, массовый сегмент, который больше всего пострадал от отмены льготной ипотеки с господдержкой, на долю которой приходилось до 80% продаж.