В столице резко выросла доля дорогого новостроя
Москва медленно, но верно превращается в город для богатых и успешных людей. В уходящем году в столице РФ резко выросла доля дорогих новостроек. Проекты массового жилья, больше всего пострадавшие от ухудшения условий ипотечного кредитования, постепенно «переезжают» за МКАД . На строительном рынке Москвы начинается масштабная трансформация, о которой свидетельствуют набравшие в 2024 году силу тренды.
Как сообщил «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, в конце года объем новостроек продолжил расти во всех классах: по итогам 11 месяцев 2024 г. предложение новых квартир в старой Москве выросло на 7%. В ноябре застройщики предлагали 51,5 тыс. квартир и апартаментов. В массовом сегменте объем предложения сохранился на уровне 20 тыс. помещений. В бизнес-классе он увеличился с 20 тыс. до почти 23 тыс.. Самый заметный рост предложения зафиксирован в премиум-классе: с 5 тыс. объектов в декабре 2023 года до 7 тыс. в ноябре 2024. В элитном и делюкс-сегменте предложение выросло на 34% (с 1,2 тыс. до 1,7 тыс. объектов). В Новой Москве объем предложения не изменился, оставшись на уровне 21 тыс. квартир.
«Премиум-класс в текущих условиях стал золотой серединой на рынке столичных новостроек», – отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. По его мнению, этот сегмент не так сильно зависит от роста ипотечных ставок, поскольку доля сделок с привлечением кредита здесь традиционно невелика. Немногочисленные клиенты, ранее покупавшие квартиры в кредит, переключились на рассрочку, но с рынка не ушли. Кроме того, в премиальный сегмент переходят покупатели из более дорогих – элитного и делюкс-класса. Это связано с тем, что многие не могут найти подходящие проекты в этих сегментах.
По словам Голева, многие проекты морально устарели. Клиенты часто ищут более комплексный подход, ожидая от застройщика полностью обеспеченного инфраструктурой жилья с масштабным благоустройством. При этом они не хотят переплачивать и выбирают премиум-класс. «Застройщики чувствуют эти тенденции. «В последние годы на московский рынок премиум-класса активно выходят компании из других сегментов и регионов. На первичном рынке премиум-класса Москвы сейчас представлен 61 проект. При этом более 50% от общего объема предложения сконцентрировано в 10 крупнейших новостройках сегмента», – добавил эксперт.
Во-вторых, после стресса в виде окончания льготной ипотеки цены на новостройки в Москве стабилизировались. Рост цен на новые столичные квартиры по итогам 2024 года в основном пришелся на первое полугодие. С июля по ноябрь цены стабилизировались практически во всех сегментах, за исключением премиального и элитного.
По данным Сырцова, в массовом сегменте средневзвешенная цена 1 кв.м. в ноябре составила 332 тыс. руб. против 327 тыс. руб. в декабре 2023 года. В июне цены достигли 346 тыс. руб., а затем к ноябрю снизились до 332 тыс. руб. Таким образом, за 11 месяцев цены на массовые новостройки выросли на 1%, а во втором полугодии – снизились почти на 4%.
В бизнес-классе средневзвешенная цена квадратного метра в ноябре составила 463 тыс. руб. против 440 тыс. руб. в декабре 2023 года (рост на 5%). Однако с июня этот показатель не менялся, оставаясь на уровне 463 тыс. руб. Цены на новостройки бизнес-класса не растут уже полгода.
В премиум-классе средневзвешенная цена квадратного метра достигла 748 тыс. руб. в ноябре, что на 14% больше, чем в декабре 2023 года (655 тыс. руб). После июня темпы роста цен заметно снизились – всего на 2%.
В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра в 2024 году впервые превысила 2 млн руб. По результатам ноября этот показатель составил 2,14 млн руб. против 1,88 млн руб. в декабре 2023 года (+13,8%).
В Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в ноябре составила 250 тыс. руб. против 242 тыс. руб. в декабре 2023 года. За 11 месяцев цены выросли на 3%, а по сравнению с июнем – на 1%.
Эксперты отметили еще один интересный тренд – среди округов Москвы за 11 месяцев больше всего подорожали новостройки в ЦАО – на 25%. Средневзвешенная цена 1 «квадрата» здесь достигла 1,6 млн руб., тогда как в декабре 2023 года составляла 1,3 млн руб. В остальных округах рост цен был значительно меньше. На втором месте по темпам роста – Западный административный округ (ЗАО), где средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась с 489 тыс. до 567 тыс. руб. (на 16%). Далее следует Северо-Западный административный округ (СЗАО) с ростом с 455 тыс. до 515 тыс. руб. (на 13%).
Самый низкий рост цен – в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО), где средняя стоимость квадратного метра не изменилась, оставшись на уровне 407 тыс. руб. В Зеленоградском административном округе (ЗелАО) цены выросли на 2% (с 235 тыс. до 240 тыс. руб.). Небольшой рост цен наблюдался в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО) – с 343 тыс. до 356 тыс. руб. за квадратный метр (на 4%).
В-четвертых, в 2024 году на московском рынке новостроек заметно изменилась структура предложения по классам. Наметилось преобладание дорогих новостроек. В ноябре из 51 тыс. квартир и апартаментов, представленных на рынке, только 39% относились к массовому сегменту. На долю бизнес-класса приходилось 44%, премиум-класса – 14%, высокобюджетного сегмента – 3%. В декабре 2023 года ситуация была иной. Предложение массовых новостроек и новостроек бизнес-класса было примерно равным (по 43% из 46 тыс. квартир и апартаментов). На премиум-класс приходилось 11%, на высокобюджетный сегмент – 3%.
В-пятых, в уходящем году средняя площадь квартир в продаже в московских новостройках практически не изменилась. За исключением бизнес-класса. Здесь продолжилась многолетняя тенденция к сокращению площади. В ноябре средняя площадь квартир и апартаментов в этом сегменте составила 57,5 кв. м, тогда как в декабре 2023 года – 61,6 кв. м. Таким образом, за год площадь помещений в новостройках бизнес-класса уменьшилась в среднем на 4 кв. м.
«Средняя площадь квартир в новостройках бизнес-класса в 2024 году сократилась в связи с повышенным спросом на просторные лоты, – пояснила генеральный директор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова. С ее слов, эта тенденция объясняется, прежде всего, ростом популярности семейной ипотеки в этом сегменте. Клиенты с детьми торопятся оформить льготный кредит, опасаясь ужесточения параметров программы в 2025 году. Кроме того, в уходящем году на первичном рынке очень востребованными оказались рассрочки, которыми пользуются в основном покупатели с высоким уровнем доходов. Как правило, они выбирают двух- и трехкомнатные квартиры. Средняя площадь квартир бизнес-класса, приобретаемых по ДДУ, с января по ноябрь 2024 года выросла с 53,9 кв. м до 55,3 кв. м. В результате сократилась средняя площадь экспозиции.
«Но в следующем году ситуация, вероятно, изменится. Девелоперы отреагируют на покупательскую активность выводом новых корпусов с более просторными вариантами, а еще будет практически исчерпан запас «запрещенных» малогабаритных квартир», – добавила Швецова.
В остальных сегментах первичного рынка показатель средней площади помещений в продаже практически не изменился. В массовом сегменте он составил около 45 кв. м, в премиум-классе – 79 кв. м. В новостройках элитного и делюкс-сегментов средняя площадь немного увеличилась – со 144 кв. м до 146 кв. м.
В-шестых, на рынке новостроек Москвы в 2024 году заметно сократилось предложение квартир и апартаментов с отделкой. В старой Москве доля квартир с полной отделкой снизилась с 35% в декабре 2023 года до 28% в ноябре 2024 года. При этом выросло предложение квартир без отделки (с 46% до 51%). Также увеличилась доля квартир с предчистовой отделкой (с 19% до 22%).
В массовом сегменте доля квартир с отделкой за 11 месяцев снизилась с 62% до 53%. Доля квартир без отделки выросла с 22% до 32%. Доля предложения с предчистовой отделкой осталась на уровне около 16%.
В бизнес-классе доля квартир с полной отделкой снизилась с 13% до 12%. Вопреки общему тренду, доля квартир без отделки уменьшилась с 67% до 62% за счет роста доли квартир с предчистовой отделкой (с 20% до 27%).
В премиум-классе доля помещений без отделки увеличилось с 51% до 66%, тогда как предложение недвижимости с предчистовой отделкой снизилось с 33% до 23%, а с полной – с 16% до 11%.
В элитном и делюкс-сегментах предложение помещений без отделки выросло с 56% до 68%. Доля помещений с отделкой, ранее набиравшая популярность в высокобюджетном сегменте, резко сократилась с 38% до 18%. При этом выросла доля предчистовой отделки (с 6% до 14%).
Еще один важный тренд – спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть. По мнению эксперта, динамика спроса на новостройки Москвы в 2024 году показывает, что больше всего от ухудшения условий ипотечного кредитования пострадал рынок массового сегмента. С января по ноябрь было заключено 26 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 31% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (37 тыс. ДДУ). Таким образом, доля сделок в этом сегменте сократилась до 47%, тогда как в 2023 году (с января по ноябрь) она составляла 58%.
В-восьмых, спрос на высокобюджетные новостройки в Москве, напротив, вырос. В отличие от массового сегмента, рынок высокобюджетных новостроек показал позитивную динамику. С января по ноябрь 2024 года покупатели элитного и делюкс-жилья заключили 580 сделок, что на 75% больше, чем за аналогичный период 2023 года (330 сделок).
В премиум-классе за 11 месяцев 2024 года заключено 5,5 тыс. сделок против 4 тыс. в 2023 году (рост на 36%). Суммарная доля продаж новостроек премиального, элитного и делюкс-сегментов по итогам 2024 года достигла 11%, тогда как за аналогичный период 2023 года составляла 7%.
«Высокий спрос на высокобюджетные новостройки в 2024 году обусловлен тенденциями, наметившимися еще в прошлом году, – отметила директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. По ее словам, рост экономики в отдельных отраслях (промышленности, сельском хозяйстве, внешней торговле, импортозамещении) привел к появлению сверхприбылей. Владельцы бизнеса, топ-менеджеры инвестируют эти средства в надежные активы, в т.ч. в московскую недвижимость высокого ценового сегмента.
«Кроме инвестиционных целей, покупка квартир мотивируется переездом в Москву или созданием «запасного аэродрома» в столичном регионе. Дополнительным фактором стало затруднение трансграничных сделок и снижение интереса российских покупателей к зарубежной недвижимости», – добавила Борисова.
В –девятых, относительную устойчивость продемонстрировал сегмент новостроек бизнес-класса. За 11 месяцев 2024 года в этом сегменте заключено 22,5 тыс. договоров долевого участия, что всего на 2% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (23 тыс. сделок). Доля рынка новостроек бизнес-класса выросла с 36% в 2023 году до 41% в 2024. Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», объем предложения в сегменте также вырос.
И в заключении отметим еще одну важную тенденцию для рынка массовых новостроек – доля ипотеки на рынке новостроек Москвы упала вдвое. В ноябре доля сделок с привлечением ипотеки составила 48%, тогда как в декабре 2023 года – 80%, а в июне 2024 года (последний месяц действия льготной ипотеки) – 77%.
Наиболее заметное снижение доли ипотеки произошло на рынке бизнес-класса: доля ипотечных сделок в ноябре составила 38% против 74% в июне и 76% в декабре 2023 года. В премиум-классе показатель сократился до 16% против 51% в июне и 57% в декабре 2023 года. На рынке массовых новостроек доля ипотеки снизилась с 88% в декабре 2023 года до 86% в июне и 65% в ноябре 2024 года.
«Предварительные итоги 2024 года показывают, что он стал годом перелома и трансформации рынка новостроек Москвы, – подчеркнул эксперт. С его слов, спрос потерял основной инструмент поддержки – доступные ставки по льготной ипотеке, которые с 2020 года были главным драйвером продаж. Летом 2024 года завершилось действие основной программы льготной ипотеки, а ставки по рыночным кредитам выросли.
«В 2025 году трансформация рынка продолжится. Застройщики будут активно разрабатывать новые модели продаж, в т.ч. в связи с запретом на субсидированные, траншевые и аккредитивные кредиты в рамках нового ипотечного стандарта», – заключил аналитик.