На рынке загородной недвижимости случился разворот
На подмосковном рынке загородной недвижимости, похоже, наметился разворот: в конце минувшего лета впервые с начала пандемии упал спрос на дачи и коттеджи. Существенно изменились и предпочтения покупателей: оцилиндрованное бревно, клееный брус и керамический блок больше не в моде. Какие тренды в начале осени набрали силу и куда пойдут цены на загородном рынке недвижимости, выяснил «МК».
Как сообщил «МК» гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко, минувшим летом в Московской области на вторичном рынке дачи и коттеджи в среднем подешевели на 4%. Спрос переключился на участки без подряда (УБП), которые за лето подорожали на 5%. И этому есть объяснения. Во-первых, в условиях снижающейся покупательной способности потребители переключаются на более дешевые продукты, которыми являются земельные участки. Во-вторых, дома на вторичке в большинстве являются нестандартными объектами, построенными «под себя», к тому же зачастую устаревшими морально и физически. Множество из них представляет собой недострой или имеет строительные дефекты, проблемы с подключением коммуникаций, обременения и проч.
Чаще всего покупателей интересуют готовые на 100% дома для постоянного проживания, в которые можно заехать сразу же после покупки, и земельные участки формата ИЖС для дальнейшего строительства дома по индивидуальному проекту, отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее словам, формат УБП дает больше свободы при выборе архитектурных решений, снижает расходы на проведение работ и позволяет разбить их на этапы, что тоже идет на пользу семейному бюджету.
Отметим, что главная проблема первичного рынка загородного жилья — острейший дефицит кадров. Квалифицированные каменщики, кровельщики, штукатуры уехали за длинным рублем строить жилье на новых территориях. Многие таджики и узбеки из-за ослабевшего рубля вернулись домой, а те, кто остался, требуют не меньше 3 тыс. руб. за один рабочий день. Поэтому проще, да и зачастую дешевле купить готовый дом. Но сделать это непросто.
По словам руководителя отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущевский» Татьяны Ананьевой, новые дома «под ключ», порой даже с мебелью, продаются в течение недели. Самый активный спрос на такие дома в эконом-сегменте до 12–13 млн руб., так как на них действует ипотека с господдержкой. Более дорогие варианты продаются за 2–3 месяца. «Все больше людей рассматривают земельные ресурсы именно как активы. На сегодняшний день это хорошие вложения. Только важно правильно выбрать направление и место», — добавила гендиректор «БЕСТ-Новострой» Виктория Григорьева.
Напомним, что за последние 12 месяцев сотка подмосковной земли подорожала в среднем на 15%. По оценке Луценко, наиболее доступные лоты находятся на Егорьевском (97 603 руб./сот. и 790,3 тыс. руб. за участок), Новорязанском (107 094 руб./сот. и 867,6 тыс. руб.), Горьковском (127 909 руб./сот. и 1,27 млн руб.), Каширском (187 780 руб./сот. и 2,0 млн руб.) и Симферопольском (198 506 руб./сот. и 2,4 млн руб.) направлениях. В среднем по Московской области сотка земли стоит 497,5 тыс. руб., а средний участок — 5,5 млн руб.
В этом сезоне изменились предпочтения покупателей. Мода на бревенчатые и кирпичные загородные строения, похоже, проходит. Сегодня в фаворитах модульные каркасные быстровозводимые дома. Конечно, выбор технологий зависит от цели приобретения. «Для дач, которые не являются постоянным местом проживания, покупатели предпочитают экостиль — дома из бревна и бруса. Но спрос на них становится все меньше, т.к. пиломатериалы серьезно дорожают. Поэтому растет популярность более бюджетных сборных щитовых домов и домов из газоблоков», — пояснила Григорьева. По ее словам, покупатели, рассматривающие загородную недвижимость как альтернативу жизни в городе, предпочитают дома из кирпича, газобетона, пенобетона и монолита.
«Сейчас стали лучше продаваться каркасные дома, люди их «распробовали» и стали больше доверять их качеству. Если каркасный дома сделан без нарушения технологий, то тогда он долговечный и теплый», — сообщила Татьяна Ананьева. А оцилиндрованное бревно предпочитают любители «лесных» домиков в Подмосковье.
«Самый востребованный формат — дом площадью от 110 до 160 кв. м, особенно покупателям нравятся одноэтажные дома «под ключ», построенные в современном стиле. И из какого материала ни был бы дом, главное требование — качество строительства», — говорит начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Татьяна Максимова.
Самые дорогие направления традиционно находятся на западе (Рублевка, Новая Рига, Минка, Киевка), а самые доступные — на востоке (Егорьевское, Новорязанское, Щелковское, Горьковское шоссе). Также цены сильно зависят от расположения. Ближние дома и дачи, до 30 км от МКАД, дороже дальних, расположенных у границ области, до 10 раз.
Один и тот же каркасный дом площадью 120 кв. м с участком 7 соток в 30 км на западе, например, на Новой Риге, будет стоить 11–13 млн руб., а на востоке такой же «каркасник» — примерно на 20% дешевле. При совпадении всех параметров на финальную цену влияют транспортная доступность, близость магазинов, статус населенного пункта (закрытый коттеджный поселок или деревня). Самые дешевые дома для круглогодичной жизни в Мособласти стоят от 2,5–3 млн руб., а дачи (если это не сарай и не «заброшка») — от 300–500 тыс. руб.
По мнению Григорьевой, покупателям стоит обратить внимание на юг. Во-первых, в южном направлении значительно выросла транспортная доступность. На юге Мособласти имеется большой земельный банк, в ближайшее время здесь будут выходить масштабные мультиформатные проекты. Это способствует и улучшению социальной инфраструктуры, и росту стоимости жилья.
На скидки можно рассчитывать в тех случаях, когда продаются морально устаревшие объекты, построенные в девяностых — начале двухтысячных годов. «Цены на УБП и на новые дома «под ключ» точно не упадут», — уверена Татьяна Ананьева. По ее мнению, пока работает господдержка ИЖС, есть льготная ипотека под строительство, спрос будут высоким. Плюс активизировались девелоперы, за последние два года появилось много интересных проектов, застраиваемых малоэтажкой.
По прогнозу Павла Луценко, к Новому году в целом по «загородке» цены могут упасть на 5%. Ну а далее все будет зависеть от экономической ситуации, инфляции, возможностей ипотеки на загородные объекты и т.д.», — заключил эксперт.