Эксперты рассказали, грозит ли это ипотечным кризисом рынку недвижимости
Почти четверть россиян (23%) в течение ближайших пяти лет намерены купить жилье, свидетельствуют результаты проведенного ВЦИОМ опроса. Любопытно, что доля таких граждан практически не изменилась с «мирного» 2018 года, где не было ни санкций, ни геополитических рисков. Возможно, это связано с тем, что, согласно этому же исследованию, почти каждый второй (52% опрошенных) арендует свое жилье и хочет, наконец, решить «квартирный вопрос». Угрожает ли такой отложенный спрос населения ипотечным кризисом российскому рынку недвижимости, «МК» выяснил у экспертов.
Причин, по которым почти каждый четвертый взрослый россиянин хочет приобрести свое жилье, несколько. Помимо прямой острой нехватки в «квадратных метров», есть еще и «кризисный фактор»: недвижимость является хорошим вложением средств, а в условиях экономической неопределенности ещё и дает возможность преумножить сбережения. «Можно купить квартиру и тем самым сберечь свои накопления, — говорит инвестиционный советник Юлия Кузнецова. — Цена на квартиры растет быстрее, чем инфляция, и таким образом, инвестируя в жилье, можно сохранить покупательную способностью денег». Купив квартиру на стадии начала строительства, после его окончания эту недвижимость можно продать с наценкой до 50% за 3-4 года, ведь именно столько длится процесс возведения жилых объектов и сдача их в эксплуатацию. Многие одинокие люди считают, что покупка квартиры — это не только хороший шанс сберечь денежные средства, но и возможность получать дополнительный доход, сдавая недвижимость в аренду, поэтому покупка очередного жилья, пусть и с помощью ипотеки, остается одной из «народных» форм инвестиций, напомнила эксперт.
Однако основу спроса на «квадратные метры» создают все же семьи с детьми и квартиры им нужны для проживания. «После последнего изменения ставки ЦБ РФ все стали понимать, что дешевые деньги заканчиваются, а стоимость на недвижимость в общем формате с 2019 года только растет, — продолжает разговор основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. — При этом у нас один из самых низких коэффициентов жилой площади на человека и пока покупка своей квартиры — это заветная цель и мечта для граждан».
Мнения о том, возможно ли возникновение «пузыря» на российском рынке недвижимости и последующий кризис, раз там фиксируется насколько сильный спрос на «квадратные метры», а также действуют различные льготы — семейная ипотека, ипотека с господдержкой, ипотека для ИТ-специалистов, дальневосточная ипотека, сельская и т.д. — разошлись. Представители отрасли считают, что никаких угроз нет. «Ситуация, когда даже все опрошенные решат приобрести жилье в один год, крайне маловероятна, — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — Стоит обратить внимание на то, что на примере Московского региона мы видим, как риск затоваривания рынка был отрегулирован в рамках третьего квартала. Объем предложения в столице снизился на 5%, в Подмосковье — на 7%, в Новой Москве остался прежним при том, что уровень спроса был пиковым за последние два года. Поэтому ситуация, даже, если вдруг на рынке будет очень много покупателей, не приведет к «пузырю»: скорее это будет способствовать дефициту предложения».
В сообществе финансистов, правда, потихонечку начинают бить тревогу и призвать регулятора остудить рынок недвижимости. Так, по словам руководителя аналитического управления банка БКФ Максима Осадчего, ожидания повышения льготной ставки подхлестывают спрос на льготную ипотеку под нынешний процент, и тем самым также ведут росту госсубсидий. Для банков и девелоперов льготная ипотека — манна небесная. И не удивительно, что мощное банковское и строительное лобби тормозит сворачивание этого крайне опасного для российской экономики механизма. В итоге рынок льготной ипотеки перегрет. Одной из причин этого перегрева стал рост инвестиционного спроса на недвижимость на фоне снижения курса рубля — «народные инвесторы» ищут «тихую гавань», замену валютным вкладам, утратившим привлекательность. Кроме того, льготная ипотека деформирует рынок жилья и каннибализирует рыночную ипотеку. «Цены на жилье на первичном рынке выросли гораздо сильнее, чем на вторичном, — пояснил эксперт. — Причина расхождения проста: льготная ипотека распространяется только на «первичку». Получается, жилье, превращаясь из «первички» во «вторичку», сразу после покупки обесценивается на десятки процентов». Все это не нравится регуляторам и они постепенно начинают ужесточать требования к льготным программам. Так, в середине сентября правительство повысило минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15% до 20% и снизило на 0,5% размер субсидий банкам на финансирование такой ипотеки. Но, учитывая количество россиян, желающих решить свой «квартирный вопрос» в ближайшую пятилетку, риск перегрева рынка сохраняется.
Что же касается стоимости жилья, то эксперты утверждают, что в ближайшее время она будет соответствовать рыночным законам. «Цены на сегодняшний день растут планомерно: они зависят от ключевой ставки ЦБ РФ, повышения стадии строительной готовности проекта, а также логистических цепочек и колебаний на валютном рынке, — говорит директор по продажам компании Sense Наталья Шичанина. — Каких-то существенных изменений в ближайшее время мы не прогнозируем».