Эксперт: возможное повышение ставки ЦБ РФ не повлияет на спрос покупки недвижимости
После завершения программы льготной ипотеки на рынке жилой недвижимости московского макрорегиона наступил болезненный период трансформации. По итогам прошлого года средняя цена сделок по всем сегментам жилой недвижимости внутри МКАД выросла на 14%. В Новой Москве и Подмосковье средние ценники подросли не так сильно. На фоне падения продаж застройщики пересматривают бизнес-модели. Какие тренды набирают силу на рынке жилья и куда смотрят цены?
тестовый баннер под заглавное изображение
Как рассказал «МК» руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков, высокая инфляция на текущий момент не оказывает значительного влияния на спрос во всех классах жилья. По его мнению, больше всего в нынешних условиях пострадали продажи в эконом- и комфорт-классе, которые максимально связаны с семейной ипотекой, условия по которой в прошлом году поэтапно ужесточались. В бизнес-классе выиграли те проекты, где при прочих равных условиях девелоперам удалось сохранить заявленное качество продукта. В премиум- и тем более в элитном сегменте покупатели наименее чувствительны ко всем изменениям на рынке, там всё относительно стабильно, хотя и в этих классах спрос тоже достаточно ограничен относительно прошлых лет.
По данным коммерческого директора Est-a-Tet Владимира Моребиса, фокус девелоперов смещается на более высокие сегменты – премиум и выше. Существуют естественные ограничения для такой трансформации – это земельный банк, опыт и экспертиза компаний, их специализация внутри рынка. Те, кому эти факторы позволяют работать в премиум сегменте – делают ставку на высокобюджетные проекты в 2025 год. Он также обратил внимание на возросшую активность региональных девелоперов, которые пытаются закрепиться на рынке Москвы, Новой Москвы и Мособласти. Кроме этого, продолжает развиваться относительно новая тенденция организации для московских клиентов продаж проектов из курортных регионов. Чаще всего , речь идет о Сочи и прибрежных городах Краснодарского края.
«Последние несколько лет рынок недвижимости стоял на «фундаменте» ипотеки, с ее привлечением совершалось свыше 90% сделок на рынке. Сейчас мы видим обратную картину – значительно растет число покупок за наличные или с использованием рассрочки» – добавил вице-президент по маркетингу и продажам строительной компании Dogma Илья Витковский. По его словам, процент покупок за наличные в конце прошлого года достиг рекордных 25%.
«Возможное дальнейшее повышение ставки ЦБ РФ уже никак не повлияет на спрос, потому что ставки и так заградительные для клиентов по стандартным программам. А кто покупает, пользуется рассрочкой, комбо, субсидированными и семейными программами», – сообщила «МК». генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.
Девелоперы приспосабливаются к новым условиям и ищут варианты стимулирования продаж. Хотя, на самом деле, кроме субсидированной ипотеки и рассрочек вариантов особо нет. « При субсидировании сейчас возникает большая наценка на прайсовую стоимость квартиры, но всё равно для клиента это более выгодно, чем покупка по стандартным рыночным программам. Популярность рассрочки тоже выросла – доля таких сделок в Москве по разным проектам в конце прошлого года составляла от 25% до 60%, тогда как раньше этот показатель не превышал в среднем 10-15%», – заметил Бобков.
Комбинация классических инструментов сегодня позволяет поддерживать клиентский спрос, тем не менее эти меры не способны полностью заменить ипотеку, особенно в сегменте комфорт- и стандарт-класса, признают эксперты.
«В наступившем году спрос на новые квартиры в столице и Подмосковье сохранится на текущем уровне, а вот предложение будет постепенно сокращаться. Потому что выводить на рынок избыточные объемы, превышающие текущий спрос, для девелоперов нет смысла», – считает Бобков. Там, где можно «притормозить с выводом», девелоперы предпочтут дождаться лучших условий. По его мнению, банки напрямую заниматься девелопментом не планируют, поэтому открыты к сотрудничеству по поиску новых инструментов стимулирования спроса, готовы поддержать застройщиков при необходимости, пойти навстречу в каких-то вопросах.
Эту точку зрения разделяет и Илья Витковский: По его мнению, в 2025 году количество новых выводимых объемов кв. м в реализацию будет снижаться: «Текущий уровень ключевой ставки ЦБ оказывает существенное влияние на бридж-кредиты и на проектное финансирование с низким покрытием на эскроу. Остановились покупки земельных участков за кредитные средства в структуре 0/100. Экономика проектов не выдерживает такую нагрузку, поэтому банки начинают обращаться к девелоперам в рамках кредитующихся проектов с запросами собственного участия от 30% и выше, с оплатой накопленных процентов по бриджам своими деньгами для корректировки экономики. Рост «ключа» приведет к тому, что требования банков только ужесточатся».
Понятное дело, что в таких условиях не все девелоперы справятся с этими трудностями. Однако ожидать массовых банкротств застройщиков не стоит, – уверен Владимир Моребис, На его взгляд, более реалистично выглядит сценарий, где банки и девелоперы найдут компромиссное решение, которое позволит в этот сложный период совместно работать над тем, чтобы девелоперские проекты были реализованы.
Роль банков в стройиндустрии будет только возрастать. Уже сегодня банки диктуют условия почем продавать, сколько и как, – признала Глазунова. Она не исключила появления на стройрынке волн сделок по слиянию и поглощению.
По оценке Бобкова, за 11 месяцев 2024 года средняя цена сделок по всем сегментам жилой недвижимости в Москве выросла на 14%, в ноябре она составила 485 тыс. руб. за 1 кв.м. В первом полугодии 2025 году он прогнозирует небольшой рост или стагнацию, но точно не падение. Для этого, по его мнению, нет предпосылок.
Витковский полагает иначе. На его взгляд, небольшой и непродолжительной корректировки цен, в пределах 1-2%, на новостройки не удастся избежать. «Но радикального снижения цены ждать не стоит. При растущих ценах на стройматериалы, дефиците рабочих специальностей и высокой ключевой ставке, девелоперы, действительно, не могут себе позволить снижать цены», – заключил строитель.. Среди драйверов продаж в 2025 году, он выделил семейную ипотеку, которую поддерживает государство, и гибкие программы рассрочек от девелопера.
По оценке Моребиса, в текущей сложной ситуации для банков и девелоперов более предпочтительным сценарием было бы увеличение периода продажи проекта, а не массовое «сливание» лотов с большим дисконтом. Конечно, локальные акции и скидки возможны – они позволяют обеспечить наполнение счетов эскроу и поддержать устойчивость финмоделей, но это не может быть структурным изменением цены «квадрата» на рынке. «В этой связи 2025 год с одной стороны ожидается стабильным по уровню цен в рамках кварталов, с другой – он будет богат на локальные акции и скидки. Но структурного изменения на рынке и глобального снижения цен ожидать не стоит», – подчеркнул аналитик.
По мнению экспертов, в этом году в фокусе частных инвесторов окажутся новостройки высоких сегментов, где сделки с использованием ипотеки занимают минимальны. «На горизонте двух-трех лет покупатели, желающие преумножить капитал, после приобретения элитной недвижимости могут рассчитывать на 50% рост стоимости реализации объекта на начальной и завершающей стадиях строительства», – сообщила директор по продажам девелопера Sense Наталья Шичанина. Но, понятное дело, входной билет на этот сегмент рынка доступен только состоятельным гражданам.
Девелоперы обещают не забывать и про комфорт-класс, где на фоне дорогой рыночной ипотеки будет расти доля сделок с долгосрочной рассрочкой. «В наступившем году поведение участников стройрынка может трансформироваться еще больше – проекты еще больше будут расти в качестве, более подробно оценивать и работать с целевой аудиторией, а также продолжится совершенствование финансовых инструментов», – заключил управляющий партнер «Прайм Лайф» Денис Коноваленко.