Эксперты объяснили, почему цена квадратного метра не снижается даже при отсутствии спроса
К концу этого года ипотека в России может показать худший результат с 2016-2017 годов. Об этом сообщило агентство Национальные кредитные рейтинги (НКР). Кроме того, количество выдач льготной ипотеки в РФ в марте 2025 года сократилось на 44% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, а их объем упал на 41%, заявили в Объединенном кредитном бюро (ОКБ). Что происходит на рынке жилья, «МК» разбирался вместе с экспертами.
тестовый баннер под заглавное изображение
По оценке НКР, в 2025 году в России будет выдано 0,8-1 млн новых жилищных кредитов. Это означает, что данный сегмент снизится на 30-40% по сравнению с 2024 годом. В последний раз такие значения аналитики отмечали в 2016-2017 годах. При этом в 80% случае даже такой небольшой объем кредитов будет обеспечен льготными программами. Ожидается, что в этом году общий объем ипотечных займов составит 3,3-3,7 трлн рублей. Спрос на жилье будет аналогичен уровню восьмилетней давности из-за высокой стоимости квадратного метра. Средний платеж по ипотеке в 2025 году достигнет 35 тыс. рублей, что это на 13% больше, чем в 2024 году, когда он вырос лишь на 3% за год и был на уровне 31 тыс. рублей.
Любопытно, что, по данным ОКБ, количество выданной льготной ипотеки в России в марте снизилось на 44% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, а объем выдач сократился на 41%. На первый взгляд, это удивительно, учитывая, что ставка по льготной ипотеке в четыре с лишним раза ниже рыночной. Но, как рассказала член комитета Российской гильдии риэлторов (РГР) по ипотеке Олеся Белоглазова, снижение объема выдачи льготной ипотеки происходит из-за того, что она доступна не для всех граждан. Многие уже воспользовались программой и вторую льготную ипотеку оформить не могут. Ужесточаются требования к тем, кто может воспользоваться программой. «И банки в эту льготную ипотеку зашивают столько комиссий — субсидирование от застройщика, дополнительные услуги, которые оформляются чуть ли не принудительном порядке, — что потенциальные заемщики считают все предстоящие реальные расходы и принимают решение вообще отказаться от ипотеки», — подчеркнула эксперт. — Взять льготную ипотеку без субсидирования и только со страхованием залога, без каких-либо дополнительных расходов — в реальности просто невозможно».
О существующих нарушениях «в высоких кабинетах» знают. Напомним, что 15 апреля на заседании президиума Госсовета на проблему обратил внимание президент РФ Владимир Путин. «Далеко не все граждане, семьи, которые имеют право на льготные ипотечные кредиты, решаются их взять, — заявил он. — Банки облагают их дополнительными комиссиями от 5% до 10%». Президент тогда призвал навести порядок в сфере семейной ипотеки.
Но если рыночная ипотека недоступна, а льготная падает из-за махинаций в самих банках, то, по идее, должен снижаться спрос, а за ним и цены на квадратный метр. Но здесь эксперты не спешат с радостными новостями. «Снижение цен может произойти еще на 5-10% до конца года, но только на вторичное жилье, потому что покупателей сейчас на вторичном рынке меньше, чем продавцов, — считает Олеся Белоглазова. — Новостройки дешевле не станут. Стоимость стройматериалов, работы, налоги — все становится дороже. Это не позволит снизить стоимость квадратного метра в новом жилье».
Кроме того, злую шутку с ценами может сыграть и снижение ставок по депозитам в банках, которое уже происходит. Как отметил директор по продажам «Главстроя» Алексей Гусев, идёт замедление вывода новых объектов на фоне сократившего спроса (так как ипотека фактически недоступна) и постоянно растущей себестоимости, в том числе за счёт затрат на проектное финансирование. С другой стороны, люди размещают деньги на вкладах. Их объем уже дошел до рекордных 60 трлн рублей. Безусловно, граждан с депозитами свыше 15 млн рублей немного даже в Москве, но их достаточно для того, чтобы изменить рыночное равновесие, уверен эксперт. Не все после снижения ставок в банках поспешат конвертировать деньги в жилую недвижимость, но все-таки многие выберут именно данный актив или просто захотят улучшить жилищные условия.
Аналитики утверждают, что при нынешних ставках лишь 3% россиян могут рассчитывать на получение ипотеки. Однако речь идет лишь о гражданах, которые могут купить квартиру только в кредит. А вот вкладчики банков имеют возможность направлять полученные доходы в недвижимость, как только ставки в банках пойдут вниз. И вот они-то «толкнут» цены на квадратный метр вверх. Соответственно, даже при обвале ипотеки ожидать снижения цен на квадратный метр не стоит. А учитывая готовность банков к махинациям с льготными программами, обвал жилищного кредитования будет вызван отчасти самим кредиторами ради получение сверхприбыли с нуждающихся в жилье семей.