Арендаторы разобрали крутые офисы
Во втором квартале на московском офисном рынке, который сейчас находится в руках арендодателей, наблюдается необычное оживление. На него обратили внимание не только крупные девелоперы, занимавшиеся ранее жилищным строительством, но и малый бизнес и частные инвесторы.
Как рассказала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова, во втором квартале на московском офисном рынке набрали силу несколько важных трендов. Самое главное —резко усилилась конкуренция за качественные офисы с отделкой. В первом полугодии 2024 года в Москве купили и арендовали около 800 тыс. кв. м офисов. Из них 160 тыс. кв. м было выкуплено, а 640 тыс. кв. м — отдано в аренду.
«Сейчас московский офисный рынок находится в руках арендодателя. Большой спрос на качественные помещения. Поэтому собственники крайне неохотно идут на уступки в переговорах с арендаторами», — сообщила «МК» Белова. С ее слов, доля свободных офисных площадей в среднем по офисному рынку Москвы в январе-июне 2024 года уменьшилась на 4,4 п. п., до 6,5%. При этом объемы ввода в эксплуатацию офисов в Москве в первом полугодии 2024 года увеличились втрое —до 330 тыс. кв. м, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Еще 430 тыс. кв. м может быть введено во втором полугодии.
«В ответ на высокую деловую активность собственники зданий продолжают повышать ставки», — отметила аналитик . По ее данным, средняя годовая ставка аренды для класса для класса А составила 26,7 тыс. руб./кв.м., для класса В+ — 21,6 тыс. руб./кв.м. Наиболее активно сегодня арендуют качественные офисы государственные структуры, компании из сферы недвижимости и IT-сектора. К ключевым популярным деловым районам (Центральный, Москва-Сити, Ленинградский коридор, Павелецкая) в ближайшее время добавятся Ходынка и Савеловский вокзал.
Как считает Евгений Овчинников, директор департамента недвижимости, строительства и эксплуатации OZON, хороший качественный продукт всегда будет востребован не только в центре столицы, но в локациях за МКАД.
Во втором квартале благодаря стараниям экспертов из «большой пятерки» на московском рынке обновилась классификация. Появился новый класс Prime. На текущий момент только шесть бизнес-центров соответствует его критериям (местоположение, принадлежность объекта одному собственнику, более жесткое соответствие помещений техническим требованиям).
Набирает обороты самый молодой сегмент сервисных офисов (200-300 кв.м.). Сегодня данный формат в общем объеме офисного рынка Москвы составляет всего 2% (398 тыс. кв. м качественных офисных площадей и 56 тыс. рабочих мест). «Если раньше коворкинги и сервисные офисы рассматривались небольшими компаниями как временное решение, то сейчас как постоянное», — подчеркнула Белова.
Все больше владельцев малых и средних компаний, имеющих на руках свободные средства, предпочитает не арендовать, а выкупать сервисные офисы. Такие сделки позволяют увеличить стоимость активов и уверенно смотреть в будущее на фоне продолжающейся геополитической турбулентности.
«Помимо малого бизнеса на офисный рынок обратили внимание и частные инвесторы», — сообщил коммерческий директор О1 Properties Павел Барбашев. По его мнению, ими движет не только желание диверсифицировать инвестпортфель. Дело в том, что доходы от сдачи московских офисов сегодня гораздо выше, чем от аренды квартир. Как правило, они выкупают лоты в строящихся бизнес-центрах на этапе котлована.
«Девелоперы, ранее специализировавшиеся только на жилищном строительстве, ради повышения маржинальности проектов стали чаще интересоваться проектами, в которых есть офисные помещения. В первую очередь, их интересует офисы класса А», — заметила директор коммерческого управления STONE Кристина Недря. По ее словам, с начала этого года стоимость строительства квадратного метра качественной офисной недвижимости увеличилась на 16%, что вызвано дефицитом рабочей силы и ростом цен на стройматериалы. Особенно подскочила стоимость фасадов. «В новых проектах, которые только выходят в рынок, заложена новая себестоимость строительства. В классе А уже не найти цен ниже 300 тыс. руб. за кв. м», — добавила Недря.
В конце минувшего июня общий объем предложения офисов класса А составил 5,6 млн кв. м. Текущий сток представлен преимущественно объектами, реализуемыми в аренду — 72% от общего объема или 4 млн кв. м. Но скоро структура предложения может измениться. «При текущей высокой стоимости банковского финансирования девелоперы предпочитают строить в Москве офисы под продажу. Количество проектов, ориентированных на аренду, немного», — заметил начальник управления по работе с клиентами недвижимости банка «Сбер» Арсен Оганджанян.
В текущем году спрос на покупку строящихся офисных помещений сохранится, — уверена эксперт. Большинство офисов будет реализовано еще до ввода объекта в эксплуатацию, поэтому ожидать роста доли вакантных офисных площадей не стоит. По оценке аналитика, в период с 2024 по 2027 год в столице введут в эксплуатацию 2,5 млн кв. м офисных площадей. 2,2 млн кв. м из которых — офисы на продажу блоками и целиком (1,5 млн кв. м) и штаб-квартиры в собственности (0,7 млн кв. м). При реализации данного прогноза по итогам 2027 года объекты на продажу составят почти половину от общего предложения в классе А — 46%.