Вторичка взялась за старое
В июне и июле неожиданно резко выросла активность покупателей московских квартир. Значительная часть граждан решила потратить отпуск на общение с риелторами, а не туроператорами. В причинах непривычного летнего ажиотажа на вторичном рынке жилья разбирался «МК».
Итоги июня на рынке вторичного жилья Москвы немного озадачили экспертов. Росреестр зарегистрировал в столице почти 15,8 тыc. договоров купли-продажи. Это на 10% больше, чем в мае (14,3 тыс.), и на 89% больше, чем в июне 2022 года, когда было совершено всего 8,3 тыс. сделок купли-продажи.
Как полагают опрошенные «МК» аналитики, аномальную активность сформировали четыре фактора. Во-первых, сказался страх: в условиях экономической неустойчивости многие люди ищут проверенный и понятный актив для сбережения денег. А столичные «квадраты» во времена прежних экономических кризисов не раз доказали статус надежного убежища.
Во-вторых, активность стимулировал отложенный спрос. Как полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, на вторичный рынок жилья возвращаются клиенты, которые отложили покупку жилья в период пандемии и в начале СВО. Сейчас на фоне определенной стабилизации ситуации они решили завершить сделки.
В-третьих, рынок недвижимости наконец заметил, что за последние полгода рубль ослабел примерно на 30%. В начале лета владельцы валютных сбережений спешили зафиксировать прибыль от роста стоимости своих сбережений и конвертировали их в московские квартиры.
В-четвертых, третий месяц подряд снижается объем предложения. Если в апреле в Москве продавалось 48,8 тыс. готовых объектов, то в июне уже 46,2 тыс., отметила главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
В результате растущего дисбаланса между спросом и предложением с трех месяцев до одного сократился средний срок экспозиции и впервые за 14 последних месяцев выросли цены. «В июне средние цены на московские квартиры выросли на 1% (см. таблицу)», — заявила Бережнова. С ее слов, в ценовом соревновании стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке отстает от первичного рынка (без учета премиум и элитного сегмента) в среднем на 10–15%. Правда, эта тенденция неодинаково представлена в разных округах и районах Москвы: есть локации, где разница между экспозицией вторички и витриной новостроек действительно ошеломляет, а есть и такие, где отличия не очень ощутимы.
По данным ГК «Миэль», средняя цена проданных квартир на вторичном рынке Москвы (в старых границах) в начале лета составила 15,5 млн руб. Средний чек однокомнатной квартиры составил 10,1 млн руб., двухкомнатной — 13,5 млн руб., трехкомнатной — 22,9 млн руб.
Как сообщил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко, в целом по Москве (вместе с Новой Москвой) «квадрат» вторички стоит 300 917 руб., в Новомосковском административном округе — 230 876 руб., в Троицком АО — 215 982 руб., а в Подмосковье — 146 443 руб. Наблюдается вялая динамика цен. За второй квартал, например, в Москве в целом «квадрат» поднялся на 1%, в Новой Москве — на 0,5%, а в Подмосковье упал на 0,6%.
Традиционно дорогое жилье продается в центре Москвы, в элитных домах цены могут доходить до 1,5 млн за кв. м и выше. Самые дешевые квартиры в пределах МКАД предлагаются в районах Чертаново Южное (249 755 руб. за 1 кв. м), Капотня (254 090 руб.), Бирюлево Западное (257 651 руб.), Чертаново Центральное (263 872 руб.), Вешняки (263 976 руб.), Печатники (271 401 руб.).
В Московской области наиболее дорогие «квадраты» продаются в городах-спутниках столицы: в Реутове (206 943 руб./кв. м), Красногорске (200 841 руб.), Долгопрудном (196 064 руб.) и Химках (195 701 руб.). На краю области на востоке можно найти квартиры ценой 80–100 руб. за «квадрат». «Спросом пользуются те квартиры, собственники которых назначают адекватные цены и готовы делать хотя бы небольшие скидки. При прочих равных людей интересуют сравнительно новые дома или расположенные у метро», — подчеркнул Луценко.
— Покупатели жилья стали более активно смотреть квартиры в Московской области, основная причина — в улучшении транспортной доступности, — отметила эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Евгения Койкелова. — По-прежнему наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры. Все больше покупателей стремятся приобрести квартиры формата «заезжай и живи» с хорошим ремонтом, нередко с мебелью и бытовой техникой, поэтому такие квартиры продаются быстрее.
Запрос покупателей на вторичку, полностью готовую к проживанию, заметили частные инвесторы. Сегодня они активно скупают квартиры в неудовлетворительном состоянии с дисконтом, в короткий срок делают ремонт и продают с доходностью 20–25%.
По мнению Луценко, если лимиты на выдачу льготной ипотеки на первичном рынке иссякнут (они могут закончиться уже в сентябре-октябре. — Ред.), спрос переместится на вторичку, и цены на ней в среднем падать не будут. Пока ситуация складывается так: скидки 5–10% дают на старое жилье, и оно дешевеет. «Новая же вторичка — вчерашние новостройки, купленные по высоким ценам, переходят на регулярный рынок по ним же, повышая тем самым среднюю планку. Эти два вектора уравновешиваются, и получается, что средние цены стоят на месте, совершая незначительные колебания», — заметил эксперт.
На вторичный рынок жилья, бесспорно, повлияет недавнее решение ЦБ поднять ключевую ставку на 100 базисных пунктов, до 8,5 процента годовых, заметила Евгения Койкелова. По ее мнению, любое нарушение баланса в части доступности ипотечного кредитования может изменить существующие тенденции на рынке. «Сейчас вторичный рынок жилья догоняет стагнирующие цены на первичном рынке, это восстанавливает нарушенный из-за льготных ипотечных программ баланс и конкуренцию, что позитивно для рынка, — добавила аналитик. — Многое будет также зависеть от геополитики, которая нередко вызывает всплески эмоций. Пока ситуация на рынке стабильная и мы не ожидаем каких-то ценовых перекосов на нем в среднесрочной перспективе, скорее, это будут околонулевые колебания цен».
Руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко полагает, что в разгар сезона отпусков движение цен вниз может возобновиться. Необязательно в предложении, возможно, за счет увеличения размера скидок. В целом, по его прогнозу, стоимость жилья в среднесрочной перспективе должна вернуться к уровню начала 2020 г., где и была до раздувания ценового пузыря.