В лидерах небольшие форматы
На столичном рынке помещений стрит-ритейла, расположенных на первых этажах жилых домов, во втором квартале 2024 года произошли интересные изменения. Объём экспозиции в квадратных метрах увеличился, вырос и спрос. Выжидательная пауза, которую брали некоторые инвесторы, похоже, подходит к концу. Все больше некрупных игроков и граждан предпочитают вкладывать сбережения в небольшие, компактные помещения в новостройках. Кто и на каких условиях готов купить входной билет на этот перспективный рынок выяснил «МК.
Как рассказал директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев, во II квартале 2024 в старом жилом фонде количество объектов в экспозиции практически не изменилось. При этом в квадратных метрах объём предложения вырос на 5,2%. В сегменте новостроек количество объектов в предложении снизилось на 5,8%, хотя в квадратных метрах зафиксировано увеличение объёма предложения на 2,6%. Это говорит о росте активности некрупных инвесторов, предпочитающих вкладываться в небольшие, компактные помещения в новостройках.
В апреле-июне рост цен замедлился. Средневзвешенная цена предложения помещений стрит-ритейла составила 375,6 тыс. руб./кв. м, что всего на 0,9% выше показателя предыдущего квартала. Замедление темпов роста средневзвешенной цены обусловлено как укрупнением лотов, так и «сдвигом» экспозиции в сторону старого жилого фонда.
В конце июня объём предложения на рынке коммерческих помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, составил 384,5 тыс. кв. м или 1,9 тыс. лотов. По объёму предложения по-прежнему лидирует ЦАО, на него приходится 17,8% предложения. Второе место, как и в предыдущем квартале, занимает ЗАО, его доля составила 16,8%. На третьем месте — САО с долей 13,5%.
Первое место по уровню цен всё также занимает ЦАО (587,6 тыс. руб./кв. м). На второе место вышел ЗАО с ценой 389,6 тыс. руб./кв. м. ЮАО переместился на третье место с ценой 372,8 тыс. руб./кв. м.
«Многие покупатели сначала хотят приобрести помещение в ЦАО, но из-за высокой стоимости 1 кв. м в итоге выбирают спальные районы с массовой застройкой», — отметил директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин. По его словам, самые востребованные локации на конец июня 2024 года — Цветной бульвар, интерес к которому в последние месяцы увеличивается, а также Покровка, Мясницкая улица, Патриаршие пруды. Спрос за тот же период вырос незначительно, всего на 8%. Увеличение активности покупателей произошло за счет расширения сетевых ритейлеров и выхода на рынок новых игроков (в т.ч. продукты питания, фермерские магазины и т.д.). «Среди арендаторов наиболее активны супермаркеты, алкомаркеты, пункты выдачи»,— отметил гендиректор SimpleEstate Никита Корниенко.
По данным Родионцева, во II квартале помещения стрит-ритейла предлагались в продажу в 121 районах столицы. Лидером по объёму предложения, как и в предыдущем квартале, является Даниловский район, на втором месте — Солнцево, на третьем месте —Филёвский Парк. Десятку районов с наиболее высокой ценой квадратного метра возглавляет Тверской район (773,0 тыс. руб./кв. м). На втором месте — Хамовники (687,4 тыс.). На третьем – Зябликово (677,7 тыс.). Также в ТОП-10 наиболее дорогих районов вошли: Пресненский (665,1 тыс.), Донской (603,5 тыс.), Арбат (595,5 тыс.), Очаково-Матвеевское (595,2 тыс.), Басманный (583,5 тыс.), Кузьминки (581,1 тыс.) и Чертаново Северное (570,1 тыс.). Существенное влияние на стоимость «квадратов» оказывает локация. Так, помещения, расположенные в периферийных районах в непосредственной близости от станции метрополитена, могут стоить дороже, чем помещения, расположенные в центре столицы, но в удалении от основных пешеходных и транспортных потоков. Также на уровень цен существенное влияние оказывает изменение экспозиции, особенно в районах с небольшим объёмом предложения.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках составляет 401,9 тыс. руб./кв. м, в категории жилых домов, построенных до 2015 года, — 356,0 тыс. руб./кв. м.
В структуре предложения по размеру лотов самая большая доля у помещений площадью от 50 до 100 кв.м. (33%) и площадью от 100 до 150 кв. м (22%). По сравнению с предыдущим кварталом произошел небольшой сдвиг в сторону более крупных площадей — свыше 400 кв. м. За квартал их доля увеличилась на 3 п.п. и достигла 10%. При этом доля объектов с площадью менее 50 кв. м снизилась за квартал на 2 п.п.
Участники рынка отметили еще один любопытный тренд — московские застройщики стали чаще самостоятельно искать арендаторов для помещений формата стрит-ритейл в своих жилых комплексах. По данным руководителя отдела коммерческой недвижимости Barnes International Moscow Александра Буянкина, количество таких случаев в январе−мае 2024 года выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Строительные компании все реже отдают свои объекты на реализацию сторонним брокерам, а делают это самостоятельно за счет собственных отделов аренды или отделов продаж.
«Столичные девелоперы предпочитают такую схему, поскольку могут заработать больше, чем от продажи «пустых» квадратных метров. Они или получают доход от аренды, или продают их позже, но уже как готовый арендный бизнес. И подобная стратегия, на наш взгляд, вполне оправданна», — отметил Буянкин. По его мнению, со временем подобная модель будет все более популярной среди девелоперов, в первую очередь, крупных, которые могут позволить себе расходы на собственные департаменты продаж или аренды. А вот небольшие компании по-прежнему будут реализовывать коммерческие помещения с помощью сторонних агентств недвижимости.
«Наблюдается тенденция вымывания компактных лотов. Спросом пользуются именно готовые помещения. Рост цен замедлился. Все это говорит о росте активности некрупных инвесторов, предпочитающих вкладываться в небольшие, компактные помещения в новостройках. Выжидательная пауза, которую брали некоторые инвесторы, подходит к концу. Мы уже наблюдаем, как игроки возвращаются к отложенным переговорам. Перераспределение рынка открывает новые возможности для роста и сейчас как никогда важно моментально реагировать на изменения», — подчеркнул Родионцев.
По прогнозу Амелина, в третьем квартале 2024 года спрос на покупку стрит-ритейла в столице будет традиционно низким и возобновит рост в сентябре−октябре.