Эксперты дали советы, стоит ли вкладываться в самое дешевое жилье
Аналитики рынка недвижимости назвали стоимость комнат в городах России. Самые высокие цены — в Москве, в среднем 4 миллиона, и в Сочи — 3,5 миллиона рублей. Самые низкие — в Магнитогорске и Нижнем Тагиле, около полумиллиона. Мы попросили экспертов составить портрет покупателя этого специфического вида жилья и рассказать, чем оно отличается от советских коммуналок.
— Очевидно, что комнаты — это наиболее бюджетный вариант среди остальных предложений по недвижимости, — говорит основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. — Комнаты чаще всего покупают и арендуют те, у кого недостаточно средств на приобретение или наем отдельной квартиры, пусть даже студии, но жилье при этом необходимо.
По данным bnMAP.pro, средняя цена студии массового сегмента в старых границах Москвы составляет 10,3 миллиона рублей; однокомнатной квартиры – 14,7 миллиона. Конечно, средняя цена комнаты существенно ниже.
Покупатель или арендатор комнаты может быть по каким-то жизненным обстоятельствам жестко привязан к конкретному району, улице или даже дому, а из доступного жилья там может оказаться только комната. Часто среди покупателей и особенно арендаторов комнат встречаются студенты.
— Самый выгодный и удобный вариант как для покупателя, так и для арендатора – это приобретение комнаты в квартире, где остальные комнаты закрыты, и там вообще нет жильцов. В таком случае он фактически живет в отдельной квартире, ему не приходится делить места общего пользования с другими проживающими, — продолжает Ирина Доброхотова. — Но нужно понимать, что право собственности на остальные комнаты все равно принадлежит другим людям и этой относительно свободной жизни в любой момент может наступить конец.
Имеет ли смысл приобретать комнату в качестве инвестиции? Судите сами. Аналитики «Мира квартир» подсчитали, как быстро окупится вложение денег, если сдавать жилье в аренду.
Сначала — о городах, в которых арендный бизнес лучше не затевать. Во Владивостоке при средней цене комнаты 2,3 миллиона рублей и стоимости аренды 11 тысяч в месяц срок окупаемости составляет 17 с половиной лет; в Москве — 14,6 года (цена комнаты — 3,94 миллиона; стоимость аренды — 23 тысячи); в Сочи — 13 лет (3,4 миллиона; 22 тысячи). Не сильно отстает от антилидеров Санкт-Петербург: вернуть вложенные деньги удастся, как и в Сочи, лишь через 13 лет (2,7 миллиона; 17 тысяч рублей).
Выгоднее всего инвестировать в комнаты в Нижнем Тагиле, Череповце и Магнитогорске. В этих городах они в среднем стоят соответственно 516 тысяч, 660 тысяч и 495 тысяч рублей. А арендаторы готовы платить 8600, 10 тысяч и 7100 рублей в месяц. Сроки окупаемости — минимальные: 5 лет, 5,5 и 5,8 года соответственно.
— В городах, где стоимость комнат относительно низкая, а ставки аренды держатся на хорошем уровне, доходность максимальная, — комментирует результаты исследования гендиректор компании «Мир квартир» Павел Луценко. — И, наоборот, в самых дорогих городах, особенно в столицах, стоимость жилья настолько высокая, что даже постоянно дорожающий наем не делает арендный бизнес успешным. Тем не менее вкладываться в комнаты выгоднее, чем в маленькие квартиры. Последние окупаются дольше на 3-5 лет.
— После резкого скачка цен на аренду отдельных квартир потенциальные арендаторы стали охотнее рассматривать комнаты, — говорит президент Региональной ассоциации оценщиков Кирилл Кулаков. — При этом окупаемость инвестиции даже при возросших ценах (в Москве они начинаются от 20 тысяч рублей в месяц) превышает десять лет. Конечно, современные коммунальные квартиры существенно отличаются от того, что застали москвичи и питерцы старшего поколения. Как правило, это стандартная квартира с несколькими владельцами. У такой конфигурации есть плюсы и минусы. Современная квартира не предполагает эксплуатации в режиме коммуналки: скромный размер коридоров, санузлов не рассчитан на несколько семей. Но и количество соседей тоже ограничено. Впрочем, владение любой недвижимостью, даже самой скромной, — это дополнительный источник дохода или долгосрочная инвестиция семьи.
Нередко комнату покупают родители для выросшего ребенка, который хочет жить отдельно, а средств на покупку квартиры нет. Бывает, что именно с комнаты начинают путь к собственной крыше над головой молодые семьи. Кстати, подобное решение — начинать с малого, не боясь временных трудностей, не самое плохое для молодых горожан. Поднакопив за несколько лет денег, супруги перебираются в однокомнатную квартиру, а затем — и в «двушку».
Ирина Доброхотова вспоминает, что с началом нынешней реновации появилось достаточно популярное веяние: приобрести комнату в квартире в «хрущевке», которая затем будет снесена, и получить отдельную квартиру. Но это действует только для комнат в квартирах коммунального заселения, которые имеют отдельный кадастровый номер и считаются отдельным объектом недвижимости с точки зрения закона.
А во времена зарождения современного рынка недвижимости в нашей стране состоятельные люди скупали покомнатно коммунальные квартиры, если они находились в хорошем районе, например в районе Тверских улиц. Элитного и премиального первичного жилья тогда еще не строили, и покупка комнат в такой коммунальной квартире была одним из немногих вариантов, чтобы в итоге получить квартиру в престижном месте. Однако расходы были очень большими: покомнатный выкуп, ремонт и т.д.
Комнаты в престижных местах бывают совсем не бюджетными. И сейчас встречаются объявления об их продаже за большие деньги.
— В моей практике был такой случай, — рассказывает Ирина Доброхотова. — Клиентка продавала свою комнату в квартире в районе Смоленского бульвара, и из этих средств собрала почти стопроцентный первоначальный взнос по ипотеке для покупки новой квартиры. Женщина рассказала, что давно хотела проживать строго в конкретном районе – на севере Бульварного кольца. Но на квартиру у нее не хватило средств, потому что недвижимость там, как известно, очень и очень дорогая. Зато нашлись средства на комнату в коммунальной квартире, которая ей обошлась практически в ту же сумму, что и квартира в более удаленном от центра районе. В итоге она прожила в той комнате несколько лет, сполна насытившись и коммунальным бытом, и проживанием в центре города. Переехав в отдельное жилье, москвичка вздохнула с облегчением.