Эксперты рекомендуют потенциальным покупателям остановиться и продумать последствия скоропалительных решений
Спрос на рынке жилья Москвы и области сейчас на подъеме, причем поддерживается он за счет ипотечников. С большой долей вероятности в июне спрос еще вырастет: люди спешат запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки – до ее окончания 1 июля.
Эксперты рассказали «МК» о настроениях покупателей в ближайшем месяце и дали рекомендации, как лучше себя вести.
— Не стоит опасаться завершения госпрограммы льготой ипотеки под 8% после 1 июля. Ведь именно «благодаря» ей цены на новостройки и разогнались до аномального уровня. Логично, что в отсутствие столь масштабной поддержки спроса цены начнут сдуваться, что выгодно покупателям, — говорит руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Доступным жилье делает не дешевая ипотека, а доступные цены. И они на первичном рынке Москвы уже не растут. По крайней мере, в прайсах. При этом застройщики еще и предлагают скидки, в мае – до 30% в проектах с квартирами.
Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев говорит, что по итогам июня ожидается рост спроса по льготным программам кредитования еще на 20-25% — при условии, что банки не начнут ограничивать согласование заявок. Уже сейчас часть банков предупредили, что в связи с большим потоком заявок есть риски, что новые заявки будут приниматься только до середины июля, а во второй половине июня основной акцент будет сделан на выдачу уже одобренных кредитов.
— Рост заявок по ипотеке с господдержкой нарастает, — рассказывает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. — Если в первой половине мая количество заявок относительно первой половины апреля было на 25% больше, то на конец мая рост составил уже 38%. Сейчас многие стали активно рассматривать альтернативные варианты покупки квартиры на первичном рынке без первоначального взноса – например, варианты с отсрочкой его внесения, поскольку понимают, что не успевают накопить нужную сумму первоначального взноса до завершения программы.
При этом банки очень индивидуально подходят к одобрению запрашиваемой суммы кредита. На финальный размер кредита влияет целый ряд факторов: существующая долговая нагрузка потенциального заемщика, его прошлая кредитная история, наличие кредитных карт, даже если заемщик ими никогда не пользовался и даже полученные одобрения кредитов в других банках. Поэтому при массовой подаче заявок в разные банки сейчас нужно быть крайне осторожными. Средний размер кредита по ипотеки с господдержкой в России по итогам мая текущего года находится на уровне пяти миллионов рублей, по семейной ипотеке — 5,2 миллиона.
— Льготные ипотечные программы, действие которых завершается 30 июня, толкали спрос на рынке с момента их старта в 2020 году, — говорит основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. — Конечно, с их помощью было гораздо проще приобрести новостройку в комфортном режиме. И сейчас льготная ипотека – это единственный доступный большинству россиян инструмент, который позволяет приобрести недвижимость с относительно небольшой нагрузкой на семейный бюджет. Ипотеку по полной ставке — около 18% — может себе позволить совсем небольшое количество потенциальных покупателей и на первичном, и на вторичном рынке.
Что касается спроса на новостройки на фоне завершения льготной ипотеки, мы действительно фиксируем рост количества заявок на покупку квартир по льготным программам, но в меру, продолжает Ирина Доброхотова: «Люди стремятся успеть до 1 июля, но истерического спроса мы не наблюдаем, поскольку и по льготным ипотечным программам сейчас более жесткие условия, чем действовали в начале этой программы. Сейчас первоначальный взнос составляет не менее 30%, учитывая московские цены, это весомый объем средств. Покупатели стараются собрать максимум денежных средств сразу, чтобы привлекать как можно меньший ипотечный кредит. Те, кто все же вынужден брать ипотеку по полной ставке под 18%, конечно, рассчитывают на то, чтобы как можно скорее рефинансировать кредит».
Как и в любом случае при любом ужесточении кредитных условий, спрос начинает перемещаться в более доступные сегменты либо в более доступную географию. Например, те, кто хотел купить себе, скажем, трехкомнатную квартиру, сможет позволить себе только «двушку» при дорогой ипотеке. Те, кто хотели приобрести квартиру в старых границах Москвы, посмотрят на районы за МКАД, на Новую Москву, на Московскую область. Реальных массовых альтернатив программам льготной ипотеки, которые смогут позволить в относительно комфортном режиме приобрести квартиру большому количеству граждан, пока не существует.
— Посмотрим какое слово скажут застройщики. Вероятно, они будут реализовывать какие-то интересные акции для поддержания спроса, но их мы увидим уже после 1 июля, — полагает Ирина Доброхотова.
— Самое главное — не впадать в панику и не принимать скоропалительных решений, — рекомендует читателям «МК» писатель, астролог Карагай. — Когда мы опираемся на эмоции, а не здравый смысл и тщательно взвешенные поступки, любое действие обречено на провал. Не нужно эмоционировать, нужно сесть и все тщательно просчитать. Если у вас есть достаточно крупная сумма денег, постарайтесь ее не только сохранить, но и преумножить. Довольно высокая ключевая ставка дает шанс подзаработать на своих же деньгах, положив их на вклад. Поэтому вариант с досрочным погашением ипотеки может пока подождать, и выгоднее, чтобы деньги работали сами на себя.
В этом вопросе доверяйте проверенным организациям, а не ведитесь на обещания больших процентов или других вариантов скорой прибыли, внимательно читайте все, что написано мелким шрифтом и проверяйте все регистрационные документы.
Если нужной суммы на первый взнос нет, об этом не стоит даже переживать. Не нужно влезать в непосильные кредиты ради еще одного кредита, как бы красиво вам ни расписывали все преимущества. Но если у вас есть хорошая возможность взять эту льготную ипотеку, то почему бы и да. Помните о том, что все когда-нибудь кончается, и любая ситуация может измениться рано или поздно. Даже если у вас внезапно случится кризисная ситуация с деньгами, вы сможете сделать рефинансирование, договориться на другие условия — выход есть всегда, если озвучить проблему и стараться ее решить, а не прятаться и уклоняться от разговоров с кредиторами.
Сейчас на эту идею нагоняется ажиотаж, чтобы люди принимали решения и оперативно брали (или не брали) на себя новые обязательства. Но хочу отметить, что спрогнозировать, какой исход будет у этой ситуации не может никто: ни эзотерики, ни финансисты, иначе у нас не было бы ни неожиданных скачков цен, ни денежных и прочих кризисов – все было бы просто и предсказуемо, делай себе и делай. Поэтому не стоит верить разного рода предсказателям и прорицателям, которые якобы видят всю ситуацию как на ладони. Опираясь на их пророчества, вы рискуете совершить ошибку, а расхлебывать все проблемы будете сами. Явно ни один колдун или финансовый аналитик не придет извиняться и компенсировать ущерб.
— Да, условия достаточно привлекательные, но вы для себя тщательно проанализируйте: есть ли у вас финансовая подушка на случай внезапной болезни или увольнения. Сколько вы способны платить без ущерба для себя, семьи, здоровья. Насколько надежна организация, которая предлагает вам сделку, устраивает ли вас качество жилья, за которое вам придется платить не один год. Нет ли платежей, которые сейчас важнее ипотеки. Если все сходится, вы можете принимать столь важное решение, — заключает эксперт.