Стоимость выплат по жилищным кредитам выросла на треть за 4 месяца
За последние четыре месяца платеж за жилищный кредит по рыночной ставке за «однушку» в новостройке увеличился почти на треть. А сама средняя ставка по рыночной ипотеке, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), находится на уровне 29% с ноября прошлого года. При этом ЦБ РФ предложил маркировать стандартные ипотечные кредиты, которые выдаются без сложных и рискованных схем. Почему регулятор выступил с такой инициативой, «МК» выяснил у экспертов.
За минувшие четыре месяца ежемесячный платеж по рыночному жилищному кредиту, взятом на покупку однокомнатной квартиры в городах-миллионниках для новых заемщиков, вырос в диапазоне от 14 тыс. до 44 тыс. рублей или на 32,3%. Житель стандартного мегаполиса, желающий приобрести такую «однушку» в феврале 2025 года, при текущих ставках должен быть готовым отдавать банку не менее 70 тыс. рублей в месяц. В четырех самых крупных городах-миллионниках для погашения кредита нужно будет вносить по 100 тыс. рублей в месяц, а в Москве необходимый платеж превысит 200 тыс. рублей. Такие цифры получаются, исходя из расчета средней ставки по кредиту, которая в этом феврале составляет 29% — на таком уровне она держится с середины ноября 2024 года. Однако, стоимость квартир в новостройках, по информации государственного ипотечного агентства, все равноувеличилась, пусть и на 0,1%. Из чего можно сделать вывод, что застройщики сегодня чувствуют себя уверенно и снижать стоимость квадратного метра не собираются. Кто же сегодня покупает у них жилье?
По данным Росстата, каждый шестой трудящийся россиянин получает зарплату более 100 тыс. рублей. Большинство из них работают в сферах добычи полезных ископаемых, IT-технологий и банковских услуг. «Однако не все эти потенциальные клиенты смогут приобрести стандартную «однушку» в рыночную ипотеку на текущих условиях, — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Во-первых, треть состоятельных россиян проживают в Москве, где для оформления кредита сейчас надо получать уже не от 100 тыс. рублей, а от 200 тыс. рублей. Во-вторых, даже среди клиентов с высокими доходами встречаются люди с плохой кредитной историей, которым банки не одобрят заём». Таким образом, на приобретение однокомнатной квартиры на рыночных условиях с привлечением ипотеки сейчас сможет претендовать лишь каждый девятый-десятый взрослый работающий гражданин. В принципе, даже обеспеченные клиенты стараются в современных реалиях не брать рыночную ипотеку, так как она подразумевает чрезвычайную переплату. В основном базовые кредиты используют для получения недостающей суммы на остаток стоимости жилья, например, при альтернативных сделках.
По словам генерального директора VSN Group Яны Глазуновой, в кредит сегодня жилье покупают люди, имеющие дополнительные финансовые активы, например, крупные вклады или инвестиции, что позволяет им чувствовать себя уверенно при взятии ипотеки. Семьи молодых специалистов также могут рассматривать для себя рыночную ипотеку с прицелом в будущем — с тем, чтобы после появления ребенка переоформить её в «Семейную ипотеку».
Но если клиентов так мало, то как же тогда застройщики ухитряются не снижать цены? Вероятно, они применяют какие-то маркетинговые схемы. Напомним, что в прошлом году, сразу после отмены льготной ипотеки, они начали предлагать разнообразные механизмы заключения сделок — от рассрочек и скидок на отдельные лоты, до собственных программ субсидирования ставок для определенных категорий клиентов. Однако с 1 января 2025 года заработал ипотечный стандарт. Банк России вводил его для снижения высокорисковых схем жилищного кредитования. И хотя пока стандарт работает лишь полтора месяца, регулятор, вероятно, недоволен результатами и выступил с новой инициативой. Теперь он предлагает маркировать стандартные ипотечные кредиты, которые банки выдают без применения сложных и рискованных схем. Об этом заявил глава департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александр Данилов. «Это нужно для того, что максимально упростить для потребителей понимание процесса и оформление ипотеки, — объяснил руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой» Вадим Бутин. — Можно будет глубоко не изучать предложение банков, а достаточно просто найти программу в выбранном банке с соответствующей меткой от ЦБ РФ».
Центробанк, таким образом, хочет выделить наиболее безопасные ипотечные продукты. Однако на рынке скептически оценивают данную инициативу. Так, по словам Сырцова, клиентам важнее не уровень риска займов для экономики, а их доступность. Как раз рассрочки с переходом в ипотеку или субсидированные кредиты хорошо справляются с этой задачей, поэтому большинство клиентов проигнорируют маркировку, уверен эксперт.