Тренд на гибкость
На офисном рынке царит необычное оживление: впервые с 2020 года рост средних ставок аренды на помещения в бизнес-центрах обогнал инфляцию. На этом фоне заметно выросла популярность гибких офисов. Компании все чаще выбирают этот новый формат аренды коммерческой недвижимости, объединивший черты коворкинга и классического офиса, не только для проектных групп, но и для своих штаб-квартир.
Устойчивый запрос на отдельные пространства в бизнес-центрах с территориями общего пользования для всех резидентов (кухни, столовые, комнаты отдыха, переговорные), в которых можно быстро расширить или сократить количество рабочих мест, возник в Москве недавно. Сегодня данный формат в общем объеме столичного офисного рынка составляет всего 2% (около 400 тыс. кв.м качественных офисных площадей и 56 тыс. рабочих мест). Однако его популярность стабильно растет.
Как сообщил «МК» Кирилл Бабиченко, директор, руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP, в первом полугодии 2024 г. объем новых сделок в гибких офисах Москвы вырос на 25% год к году и составил 64 тыс. кв.м. При этом с начала года доля свободных гибких офисов упала почти наполовину до 8,5%. По словам эксперта, увеличилось количество сделок с гибкими пространствами, предлагаемыми в формате build-to-suit (специально для конкретного заказчика). Компании все чаще выбирают гибкие офисы не только для проектных групп, но и в качестве штаб-квартир.
В конце минувшего лета на столичном рынке гибких офисов аналитики зафиксировали несколько набирающих силу трендов. «Если раньше коворкинги и смарт-офисы, в основном, привлекали стартапы, фрилансеров и представителей малого бизнеса, то сейчас все больше крупных компаний рассматривают такие решения как часть своей офисной стратегии. Они ценят возможность быстро масштабировать площади, сокращать издержки и создавать современные высокотехнологичные рабочие места для сотрудников», — отметил «МК» управляющий партнер сети смарт-офисов SOK Ирек Аллаяров.
По его мнению, усилился акцент на создание комфортной среды для сотрудников. Все больше внимания уделяется дизайну пространств, развитию инфраструктуры для отдыха и командной работы. Это помогает привлекать и удерживать таланты, а также способствует повышению производительности.
В настоящее время эксперты отмечают повышенный спрос как на покупку, так и на аренду гибких офисных пространств. Однако аренда остается более востребованным форматом. Компании сталкиваются с высокой волатильностью рынка и необходимостью оперативно реагировать на изменения. «В условиях геополитической нестабильности и макроэкономической неопределенности многие организации предпочитают сохранять гибкость и избегать долгосрочных обязательств. Аренда коворкингов и смарт-офисов позволяет им быстро масштабировать площади в соответствии с текущими потребностями, без необходимости совершать капитальные вложения в покупку недвижимости», — пояснил Аллаяров.
Кроме того, формат аренды дает компаниям возможность сконцентрироваться на своей основной деятельности, переложив заботы об управлении офисными пространствами на профессиональных операторов.
Спрос на гибкие офисы вырос в столице благодаря нескольким ключевым факторам, считает Аллаяров. Во-первых, увеличилось количество стартапов и малых предприятий. В условиях экономической неопределенности многие предприниматели предпочитают гибкие офисные решения, позволяющие минимизировать фиксированные затраты. Во-вторых, окреп тренд на гибкость. Компании все чаще осознают преимущества гибких пространств, которые позволяют быстро менять масштабируемость в зависимости от потребностей бизнеса. Это особенно актуально для организаций, работающих в динамичных отраслях. В-третьих, гибридные модели работы становятся нормой. И многие компании ищут пространства, которые могут поддерживать как командную работу, так и индивидуальную продуктивность.
По словам Бабиченко, сегодня гибкие офисы популярны не только среди IT-компаний и госструктур. Они вызывают интерес у представителей и из других отраслей экономики, включая транспорт и логистику, недвижимость и строительство, а также розничных операторов. В последнее время выросло внимание и со стороны креативных индустрий, банков, консалтинговых компаний и даже представителей производственного сектора, добавил Аллаяров.
«По итогам этого года в Москве объем сделок с сервисными офисами может превысить 15 тыс. раб. мест, или 100 тыс. кв.м, что станет самым высоким значением за всю историю наблюдений», — отметила член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По ее словам, из-за удорожания стоимости строительства и ремонта востребованность готовых офисных пространств с отделкой, мебелью и сервисами как никогда высока. Сервисные офисы являются отличной альтернативой классическим форматам.
Наиболее востребованным субрынком для аренды сервисных офисов, по оценке Беловой, является Ленинградский деловой коридор (средневзвешенная арендная ставка на 52% выше среднерыночной и составляет 45,8 тыс. руб./раб. м. в мес., без учета НДС) и Центральный деловой район (34,8 тыс. руб./раб. м. в мес., без НДС).
«Все больше владельцев малых и средних компаний, имеющих на руках свободные средства, предпочитают не арендовать, а выкупать сервисные офисы», — заметила Белова. Такие сделки, на ее взгляд, позволяют увеличить стоимость активов и уверенно смотреть в будущее на фоне продолжающейся геополитической турбулентности.
По прогнозу Аллаярова, на горизонте пяти лет доля гибких офисов в общем объеме офисного рынка Москвы может вырасти до 5–7%. «Высокая ключевая ставка ЦБ, безусловно, оказывает сдерживающее влияние на развитие всего офисного сегмента. Однако гибкие офисные решения как более адаптивный формат могут оказаться более устойчивыми к этим рыночным условиям», — отметил эксперт.
«Увеличение ключевой ставки приводит к повышению затрат на кредиты, что может снизить интерес к инвестированию в офисную недвижимость, но увеличит спрос на аренду», — отметил Кирилл Бабиченко.