Экономист Масленников: «Слишком высоки риски для банков и заемщиков»
Банк России могут наделить правом ограничивать банкам выдачу ипотеки с 1 июля 2024 года. Речь идет не о всех жилищных кредитах, а лишь о тех, что обеспечены залогом в виде земельных участков, жилых и нежилых помещений. Именно они являлись до сих пор едва ли основным очагом непредсказуемости на ипотечном рынке, порождая массу рисков как для самих банков, так и для клиентов. Устранить эту ахиллесову пяту предложила группа депутатов во главе с председателем комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолием Аксаковым.
В пояснительной записке к законопроекту, внесенному в нижнюю палату, обозначена его глобальная цель: снижение закредитованости граждан и предотвращение накопления рисков банками и микрофинансовыми организациями «за счет ограничения возможности предоставления рискованных ипотечных кредитов». Авторы отмечают, что доля ипотеки, предоставляемой заемщикам с ПДН (показатель долговой нагрузки) более 80% непрерывно растет. Ситуацию усугубляет и сохраняющийся ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой»: по состоянию на 1 октября 2023-го стоимость строящегося жилья была выше цен на готовые квартиры на 42%.
«В случае, если заемщику потребуется продать на вторичном рынке купленное в ипотеку строящееся жилье, полученных средств может оказаться недостаточно для исполнения обязательств по кредиту. Это несет риски как для заемщика, так и для кредитора», — говорится в пояснительной записке. Парламентарии предлагают наделить Банк России полномочиями по ограничению доли предоставляемых займов, «обеспеченных залогом зданий, сооружений, земельных участков, объектов незавершенного строительства, жилых и нежилых помещений».
Вообще, ипотечные кредиты под залог недвижимости относятся к числу самых выгодных сделок: по ним назначается минимальный процент, можно получить большую сумму в долг. Отсюда их растущая популярность. Но при этом заемщик, не выполняющий свои обязательства перед банком, рискует потерять собственность. И абсолютно не важно, что в квартире прописаны, к примеру, дети или престарелые родители, что это единственное жилье… Если есть обременение, всех проживающих выселят — принудительно, с приставами.
«Инициатива однозначно полезная, законопроект выглядит сбалансированным, — говорит ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников. — С одной стороны, эта мера снимает многие риски с клиентов-ипотечников, с другой стороны — с банков. Она устраняет определенного рода лазейку, которая до сих пор присутствовала на ипотечном рынке. А именно — неподотчетность, непредсказуемость тех ипотечных займов, что банки выдают гражданам под залог недвижимости. Напомню, уже больше года действуют (и постоянно ужесточаются) макропруденциальные лимиты (МПЛ) на необеспеченные кредиты. Эффект уже есть: рост ипотечного кредитования замедлился, риски надувания пузыря на этом рынке становятся управляемыми. Но вот ипотека, обеспеченная залогом, находилась до сих пор за регуляторными рамками».
У нас вообще с залоговым правом не все ладно обстоит. Случается, что банки, сами того не ведая, принимают в залог неликвидную квартиру в аварийном доме, где отсутствуют необходимые коммуникации, нет окон, дверей. И что прикажете делать с залогом, который не реализуем с точки зрения убытков банка? Или же физлицо, получив кредит, его попросту не оплачивает. Так кредитные организации вступают на тернистый, сопряженный с многими проблемами путь, рассуждает Масленников.
«Предлагаемая мера видится неким новым словом, новым этапом в развитии системы кредитования в России, — отмечает руководитель департамента продаж и клиентской поддержки «Альфа-Форекс» Александр Шнейдерман. — Вместе с тем, она может стать избыточной. Ипотечные займы (и не только те, что обеспечены залогом в виде недвижимости) требуют более серьезного анализа банками, учитывая крупные суммы и долгосрочные соглашения. Только высокая долговая нагрузка и недостаточный доход уже являются более чем весомыми аргументами против заключения ипотечных сделок».