В пределах МКАД не осталось качественных свободных помещений
На московском рынке офисной недвижимости царит необычное оживление. Свободных качественных помещений внутри МКАД не найти. Средний уровень вакансии (наличие свободных помещений. — «МК») снизился до абсолютного минимума. По мнению экспертов, ажиотаж в офисном сегменте в наступившем году продолжится, что скажется на стоимости покупки и аренды офисных помещений. На сколько вырастут арендные ставки и какие форматы офисов будут востребованы в ближайшее время, решил выяснить «МК».
тестовый баннер под заглавное изображение
Как рассказала «МК» руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова, по итогам 2024 года доля свободных офисов сократилась с 7,0% до 4,3%, абсолютного минимума с 2008 года. Особенно сильно снизился объем свободных офисов в ключевых деловых локациях города: Москва-Сити (1,2%), ЦДР (2,9%), Савеловский (3,4%), Ленинградский деловой район (3,6%). Добавим, что за МКАД ситуация пока несколько лучше — 11,4%, но и там за этот показатель постепенно снижается.
«Исторически на офисном рынке доминировал сегмент аренды. И лишь незначительно малая часть строилась на продажу», — сообщил директор департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Артём Соломеннов. Но за последние три года, по его мнению, ситуация в корне поменялась. Если еще в 2022 году из построенного четверть была выставлена на продажу, то в 2024 году — уже 40%.
Против аренды в минувшем году играет и высокая ключевая ставка ЦБ, — отметили аналитики. Объем сделок по покупке офисов в квадратных метрах превысил на начало минувшего декабря 710 тыс. кв. м, что стало новым рекордом в истории офисного рынка. Среди покупателей тон задавали госструктуры. Так, две крупнейшие сделки пришлись на компанию-монополию в сфере железнодорожных перевозок и регулятора финансовых рынков РФ.
На сделки аренды в 2024 году, по оценке Хорошиловой, пришлось порядка 1,2 млн кв. м. На фоне критической нехватки готовых офисов арендаторы ускоряли сделки, забирая с рынка еще оставшиеся лоты с отделкой. При этом доля аренды офисов, требующих отделки, также увеличилась в два раза за год, составив 12%. Лидерами в структуре арендного спроса стали компании их секторов недвижимости, логистики и IT, а также операторы гибких офисов.
По словам генерального директора Times Estate Сергея Назарова, на текущий момент на первом месте по популярности остаются классические офисы. Их, в основном, предпочитает крупный бизнес , который ценит приватность и престиж. На втором месте — коворкинги, которые выбирает бизнес попроще. Набирают обороты сервисные офисы, привлекающие арендаторов готовой инфраструктурой и минимальными затратами на обслуживание.
Некоторые арендаторы по ошибке объединяют два последних сегмента, но, это два принципиально разных формата. Как пояснила «МК» директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская, коворкинг — это, по сути, open space, где за соседними столами могут работать совершенно незнакомые люди. Здесь возможны варианты как с фиксированными рабочими местами, так и с «плавающими», как с арендой на несколько часов, так и на какой-то продолжительный срок. Иногда в коворкингах предусмотрены изолированные зоны, но в целом это остаётся общим пространством.
Сервисные офисы, напротив, предлагают компаниям отдельные помещения. По словам Малиновской, их ключевое преимущество — это полный пакет услуг. Если при классической аренде арендодатель предоставляет только базовую эксплуатацию, то в сервисных офисах всё организовано комплексно: от обеспечения мебелью и оргтехникой до дополнительных удобств вроде кофе и секретаря или даже барных вечеров по пятницам. Это своего рода аутсорсинг офисных задач компании, когда арендатор получает не только помещение, но и целую экосистему услуг.
По данным Артёма Соломеннова, за 10 лет объем сервисных офисов увеличился в 15 раз, сегодня на этот сегмент приходится 2% от всего офисного рынка Москвы или 0,4 млн кв. м. В них размещено около 59 тыс. рабочих мест. Средние диапазоны ставок аренды без НДС сегодня составляют 27-42 руб./раб. место/мес. Новые же сервисные офисы выходят по еще более высоким ставкам — 43-76 руб.
На московском рынке оба формата остаются востребованными, при этом сервисные офисы сейчас переживают фазу активного роста. Небольшие компании всё чаще выбирают именно этот формат, поскольку он позволяет значительно сократить издержки на создание своего офиса. С другой стороны, есть и ограничения. Компании, связанные с государственным сектором или корпоративными стандартами, не смогут использовать сервисные офисы. Для них каждая услуга, вплоть до поставки бумаги, должна закупаться через тендер, а в сервисных офисах формат «всё включено» не оставляет места для такой гибкости.
По итогам 2024 года офисный сток столицы составил 20,5 млн кв. м. При этом, неуклонно росла доля качественных помещений. На класс В+ приходилось 9,5 млн кв. м, на класс А — 5,7 млн. В прошлом году аналитики провели реклассификацию рынка и ввели новый сегмент – Prime, его объем составляет 0,5 млн кв. м.
Между тем даже такие большие площади для Москвы явно недостаточны, о чем сигнализирует динамика арендной ставки. С середины 2022 года на фоне высокого спроса средневзвешенная ставка аренды возросла на 30% с 19 до 25 тыс. руб./кв. м в год (не включая НДС и операционные расходы), а в центральных районах и того больше. Например, в Москва-Сити ставка аренды почти в два раза превышает среднерыночную по столице. На 21% выросла и средневзвешенная цена за кв. м в готовых объектах. Если в 2022 году она составляла 240 тыс. руб. без НДС, то в этом — 300 тыс. руб.
В этом году окрепнет ряд трендов, набравших силу ранее, уверены специалисты. «Важным моментом для арендатора остается местоположение, на второй план выходит инфраструктура, ребром становится вопрос парковок, несмотря на то, что их сегодня строят очень много, — подчеркнул Сергей Назаров. По его мнению, арендуемые площади продолжат снижаться, арендаторы все больше внимания будут уделять применению «умных» технологий и вопросам экологии. Большей популярностью по- прежнему будут пользоваться бизнес-центры с парками, зелеными зонами и прогулочными дорожками. Также для арендаторов будут важна гибкость в договоре аренды, чтобы у них всегда была возможность расширения пространства.
Эксперты ожидают и появления новых фаворитов на столичном офисном рынке. Как считает генеральный директор компании Aspace Иван Гуськов, продолжит расти популярность сервисных офисов, которые, по его словам, «купируют основные боли» арендаторов: неудобная локация, нежелание арендаторов связываться с ремонтом и бытовыми вопросами, плохая функциональность пространства и т.д.
Кроме этого, у девелоперов сохранится интерес к сегменту офисной недвижимости, поскольку он еще далек от насыщения. В период 2025-2027 гг. аналитики прогнозируют ввод новых площадей в объеме 2,4 млн кв. м, однако открытому рынку доступны будут только 1,4 млн кв. м, остальное — уже продано. Если поделить оставшиеся метры на три года, становится ясно, что новое строительство явно не удовлетворит растущий спрос, который второй год подряд бьет исторические рекорды.
Сегменту явно есть, куда расти. Если сравнивать Москву и другие мировые офисные центры, то, по данным IBC Real Estate, столица РФ входит в топ-5 по объему площадей. Лидирует в рейтинге Париж (57,8 млн кв. м), на втором месте расположился Нью-Йорк (41,7 млн кв. м), на третьем — Лондон (26,5 млн кв. м), Москва (20,5 млн кв. м.) пока догоняет Мюнхен (21,7 млн кв. м). А по дефициту вакансии российский мегаполис вообще располагается на втором месте, хуже ситуация только в Токио, где вакансия не превышает 3%.
Превышение спроса на товары над предложением, разумеется, отражается на средних ставках аренды офисов. Как полагает Елена Малиновская, в этом году в Москве она вырастут минимум на 10-15%, что связано с низким уровнем нового строительства. Практически все качественные офисные площади уже заняты, а новых проектов пока на горизонте нет.
По ее мнению, в этом году многие компании вернуться к офлайн-режиму. «После нескольких лет удалёнки и гибрида работодатели всё чаще отдают приоритет присутствию сотрудников в офисе. Это обусловлено как необходимостью контролировать рабочий процесс, так и пониманием, что проектная работа в офисе продуктивнее», — пояснила специалист. «В то же время гибридный формат полностью не исчезнет. Многие полюбили «удаленку». К примеру, вынуждены оставлять гибридный формат работы IT -компании, банковский сектор и страхование с большими IT-отделами, где все еще остается высокая борьба за кадры. Тем не менее можно с уверенностью сказать, что тренд на возвращение к офисам будет доминировать в ближайшие годы», — заключила Малиновская.