Названы способы решить квартирный вопрос в условиях высоких ставок
Минул год с того момента, как в стране была закрыта массовая программа льготной ипотеки. За это время рынок недвижимости заметно изменился, и явно не в лучшую для потребителей сторону. Жилищные кредиты подорожали, спрос упал, выдача кредитов резко сократилась, и покупателей стало заметно меньше. «Первичка» теряет клиентов, продажи падают, но цены на квадратные метры все равно растут.
тестовый баннер под заглавное изображение
Изменения, произошедшие на рынке жилья за последний год, а также его ближайшие перспективы «МК» попросил оценить экспертов. В нашей онлайн-конференции приняли участие: основатель Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, советник президента гильдии риэлторов Москвы Константин Барсуков, аналитик рынка недвижимости, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский и руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина.
«Снижение спроса везде»
— Прошел год после окончания программы льготной ипотеки. Что мы имеем сегодня? Что происходит со спросом и ценами на жилье?
Магилина: — Чтобы говорить о состоянии рынка, разумнее всего смотреть по сегментам. Массовые — эконом и комфорт — за год прибавили в спросе примерно на 45%. Бизнес-сегмент практически не изменился. В премиум- и делюкс-сегментах, наоборот, все бурно менялось: во втором полугодии 2024-го — рекордный рост на 20%, но в первом полугодии 2025-го — падение примерно на треть. При этом девелоперы, вдохновленные успехом, увеличили объем предложения в этом сегменте тоже на треть. Поэтому за «премиалкой» сейчас особенно интересно наблюдать.
Апрелев: — Больше всего пострадал рынок новостроек, особенно после отмены льготной ипотеки без адресности. На «вторичке» переход к рыночным условиям начался еще за 9 месяцев до этого. Уже в первой половине 2024-го стало видно снижение спроса, несмотря на попытки рынка раскачать продажи. Почему? Большинство покупок на «первичке» финансируется за счет продажи «вторички». А если там спад сделок, деньги просто не доходят до новостроек. Итог — несмотря на усилия девелоперов и банков, 2024 год оказался слабее 2023-го. Цены на «первичке» по реальным сделкам уже 8–9 месяцев не растут — это прямая стагнация.
Элитный рынок делает вид, что все хорошо, но на деле ситуация такая же, как в массовом сегменте. Падение сделок, налоговая оптимизация — все это искажает картину. Нам говорят: «В элитке рост!» — но это не продажи, а техническое перераспределение активов. В целом снижение спроса везде, от 40 до 60% по регионам. Даже семейная ипотека не спасает. Да, объемы выдачи сохраняются, но из-за высоких ставок и ограниченного бюджета многие вынуждены добавлять рыночную ипотеку, что делает покупку невозможной.
Кричевский: — У меня сухая статистика. За первое полугодие 2025 года — 227 тыс. продаж новостроек. В 2024-м — 315 тыс., в 2023-м — 258 тыс. По деньгам: в 2025-м — 2 трлн, в 2024-м — 2,6 трлн, в 2023-м — 1,8. То есть минус 28% по количеству и 12% в деньгах. Средняя цена квартиры в 2025-м — 9,7 млн, в 2024-м — 8,2 млн, в 2023-м — 7,1 млн. Средняя цена за квадрат 205 тыс., 176 тыс. и 148 тыс. соответственно.
При этом маржа застройщиков выросла, в деньгах они заработали даже больше, чем в 2023-м, примерно на 20%. Стоимость растет быстрее инфляции, поэтому сказать, что «все плохо», нельзя. Дальше будет интереснее, особенно на фоне ажиотажа перед отменой льгот. В июне 2025-го выдали 2,2 трлн рублей семейной ипотеки, рыночной — всего 44 млрд. Люди ждали снижения ключевой ставки, но большинству было выгоднее вложиться во вклад или облигации, чем лезть в дорогую ипотеку. Внешне — ажиотаж, внутри — страх и ожидание.
Барсуков: — Действительно, оценивая сегодняшнюю ситуацию, нужно учитывать эффект высокой базы. В июне 2024-го был рекорд по выданным ипотекам на «первичку». Причина — неопределенность с программой семейной ипотеки, люди спешили, чтобы успеть. Застройщики, со своей стороны, умеют подстраиваться. Манипулируют предложением: часть квартир не выводят на рынок, формируя дефицит. Цены кажутся выше, но на деле рост связан со стадией стройки. Если корпус вышел на уровень почти готового — цена выше, но это не означает рост рынка.
Кроме того, девелоперы искусственно перераспределяют ресурсы: останавливают работы на одной стройке, чтобы достроить другую — готовое лучше продается. А при помощи господдержки (например, моратория на штрафы) они имеют больше гибкости. Сейчас снова обсуждают ограничение семейной ипотеки: если примут в сентябре, то в декабре будет новый всплеск спроса, за которым опять пойдут «акции», «скидки» и повышение цен.
— А как обстоят дела с загородной недвижимостью?
Апрелев: — С загородкой все не так радужно. В марте был подъем — сделки шли активно, но с апреля интерес просто обрушился. Весна традиционно считается сезоном для загородной недвижимости, но в этом году спрос упал в разы. Даже к готовым объектам ноль интереса. Возможно, у кого-то действительно успешные проекты, но в целом по рынку стагнация. На «вторичке» цены упали примерно на 30% по сравнению с прошлым годом. Готовые дома особенно просели, в мае был полный вакуум по обращениям. В июне — легкое оживление, но оно быстро схлынуло.
Проблема в том, что загородка — это либо вторая недвижимость, либо альтернатива городской квартире. Но принять решение о переезде за город сложно: транспорт, инфраструктура, школы, медицина — все это нужно взвешивать. Продавать квартиру, чтобы купить дом за городом, готовы далеко не все. Поэтому спрос локальный, кратковременный. Например, в марте 2025-го количество сделок по загородке почти вдвое превысило прошлогодний уровень — вот и всё «оживление».
Магилина: — Мартовский всплеск был напрямую связан с ипотекой. Люди пытались успеть взять кредит на старых условиях. Брали загородные дома, включая строящиеся, — кто-то покупал землю, кто-то услуги подряда. А зимой и в начале весны 2025-го начали массово завершаться стройки — пошел ввод в эксплуатацию и сделки.
А вот вторичный рынок в пригороде реагирует резко. По московскому региону объем экспонирования упал почти вдвое. Причина простая: на фоне роста цен в загородной «первичке» (а она подросла на 30%) продавцы на «вторичке» не могут себе позволить держать ту же планку — просто убирают объекты из продажи. То есть рынок замер не из-за отсутствия интереса, а из-за дисбаланса по ценам.
Барсуков: — Главная проблема «вторички» — это переоценка. По всей стране завышенные ожидания продавцов, особенно в загородном сегменте. Они оценивают не рыночную стоимость, а вложения, эмоции, вид из окна, забор, «ремонт от дизайнера». В итоге — загородка либо не продается годами, либо торг идет до 50%. Пример: участок в овраге, половина земли фактически непригодна, но владелец хочет 4 млн, хотя рыночная цена — 1,5 млн. Продает уже четвертый год. Было 15% скидки, потом 20, теперь 40%… Это не единичный случай, так происходит массово.
Что реально покупают сегодня на загородной «вторичке»? Новый готовый качественный дом, и то если по адекватной цене. Все остальное стоит. На «первичке» интерес есть, но он в основном завязан на семейную ипотеку. Если объект под нее подходит — покупают. Чаще всего землю под строительство, дома на нулевом или первом цикле.
«Не покупать, а копить»
— Долгое время считалось, что снимать невыгодно, лучше уж ипотека. Но сейчас жилищные кредиты стали неподъемными, и все больше людей выбирают аренду. Что сейчас происходит с рынком съемного жилья?
Кричевский: — Я сам арендую жилье. И честно говоря, даже при неплохих доходах не полезу в ипотеку при текущих ставках. Аренда — чуть больше 100 тысяч в месяц, ипотека на ту же квартиру — 400 тысяч в месяц. Никакой логики. Лет пять назад это было разумно: ставки по ипотеке 8%, ключевая — 6%, цены на 30% ниже. Тогда ипотека работала. Сейчас — уже нет.
Вот пример. Квартира — 12 млн по объявлению, реально — 11, если сбросить за срочность или наличку. Ставим стандартный взнос, обычный срок — 20 лет. Ежемесячный платеж — под 180–200 тысяч. Аренда — 50–60 тысяч. Разница в три-четыре раза. Эти деньги я могу вложить под 18% годовых легко, могу и под 20–25% найти, если нужно. Через год — это уже плюс к капиталу. А ставки, возможно, снизятся — тогда будет смысл пересмотреть тактику.
И вот отсюда рост спроса на аренду. Люди вынужденно переходят на найм. Это не тренд в духе «так модно», это просто математика.
Апрелев: — Да. Это вопрос рациональности. Кто умеет считать и не поддается эмоциям, тот выигрывает. На ипотеку сейчас решаются немногие. Да, кто-то цепляет кредит по 21–22% годовых с ключевой, снизившейся на процент. Но даже при этом ипотека обходится в 4–5 раз дороже аренды.
Вот простой расчет: если арендатор платит 4–5% годовых от стоимости объекта, а ипотечник — 22%, то разницу можно ежемесячно инвестировать. Это формирует капитал быстрее, чем растет выплата долга. Пока инфляция не разогналась, аренда дешевле, депозиты выгоднее, покупка — в долгую.
Рынок жилищных кредитов вернется, когда изменятся ожидания. Первую волну мы уже видели: ключевая снизилась — ипотечные ставки просели на 6–7 пп. Если ЦБ еще дважды снизит «ключ» до сентября, допустим, может пойти вторая волна спроса. Но до осени ждать нечего.
Барсуков: — Важный момент: даже если ЦБ не будет снижать ставку, я ожидаю роста цен на «вторичку» — процентов на 10 до конца года. Почему? Психология. Даже без доступной ипотеки рынок почувствует движение и продавцы поднимут цены «на ожиданиях».
Но ипотека доступнее не станет. ЦБ не даст, чтобы дешевые кредиты опять разогнали инфляцию. А вот психологически рынок оживится.
Что касается аренды, то люди бы и рады жить в своей квартире, но не могут физически. И вот что интересно: если такая ситуация с высокими ставками сохранится еще лет 5–7, то сменится сама модель поведения населения. Люди начнут не покупать, а копить. Накопительный подход станет нормой. И тогда арендный рынок тоже изменится — станет стабильнее, прогнозируемее. Не из-за любви к найму, а потому что по-другому жить нельзя.
— Из льготных программ в силе остается семейная ипотека. Но что произойдет, если ее запретят брать не по месту прописки? Минфин поддерживает территориальные ограничения — мол, нельзя оформлять льготную ипотеку там, где не живешь. Не приведет ли это к тому, что молодые семьи будут зажаты между дорогими агломерациями и депрессивными регионами? Что делать, если жить хочется в одном месте, а ипотека доступна в другом?
Барсуков: — Когда в Совете Федерации озвучивали идею привязки семейной ипотеки к прописке, они, скорее всего, опирались на некорректную статистику — мол, 40% семей покупают жилье не по месту прописки. Это сложно точно посчитать. Если цель — запретить инвестиционные покупки, то надо разобраться, что таковыми считать. Когда человек покупает квартиру ребенку на будущее или себе на пенсию — это тоже инвестиция? Если это примут, люди просто начнут покупать прописку, это несложно.
Кричевский: — Абсурд обсуждать покупку прописки — это уголовная статья. Инициатива сама по себе непонятна: речь идет о временной или постоянной регистрации? Если о временной — это просто формальность. Были идеи расширить семейную ипотеку: для детей до 18, для учителей, для семей участников СВО… Но все упирается в отсутствие денег. Не факт, что семейная ипотека в текущем виде вообще сохранится. Возможно, ее сократят — это видно по общим бюджетным и налоговым решениям.
Апрелев: — Уверен, подобное решение не примут. У нас миллионы людей живут и работают в других регионах, не там, где прописаны. Привязка к прописке создаст массу проблем и не решит ни одной. Люди просто будут покупать фиктивную регистрацию. Если вы хотите ограничить покупку вне региона — создайте там рынок. Сейчас 70% потенциальных покупателей не могут воспользоваться ипотекой, потому что в их регионах ничего не строится. Запрет мобильности разрушит рынок труда. Почему нельзя купить ИЖС на «вторичке»? Почему только новые дома? Все это создает искусственные барьеры и подталкивает людей спешно брать ипотеку даже под невыгодные проценты, пока не закрутили гайки.
Магилина: — Надо учитывать: Москва и область — разные регионы. Если введут территориальные ограничения, москвичи не смогут купить по семейной ипотеке дом в Подмосковье. Это полный абсурд.
«Дом еще строится, а жить где-то надо»
— Допустим, у семьи есть желание улучшить жилищные условия: не хватает квадратных метров, дети подрастают, нужна большая площадь. Какие варианты сейчас есть для таких семей?
Магилина: — Тем, кто может воспользоваться семейной ипотекой, сейчас, пожалуй, стоит это сделать. Если есть возможность структурировать активы, продать что-то и купить жилье — тоже неплохой момент. Пока рынок хоть и не стал полностью «рынком покупателя», но уже движется в эту сторону. В будущем может стать хуже с предложением в массовом сегменте, так что сейчас не худшее время для сделки.
Апрелев: — Поддержу: семейная ипотека — это разумная альтернатива аренде по ежемесячным платежам. Главное — иметь первоначальный взнос. А еще важно грамотно подготовиться к переговорам с застройщиком. Не просто читать обзоры, а сравнивать их предложения с уже построенными домами, смотреть, почем продается жилье в сданных проектах. Если соседний дом стоит дешевле, чем стройка, — это аргумент торговаться. Сейчас изобилия покупателей у застройщика явно нет.
Если речь про обмен — тоже разумная тактика. Можно взять ипотеку под новое жилье, потом продать свое и закрыть кредит. Разница в цене может быть некритична, зато вы уже живете там, где хотите. Сейчас рынок стабилен, можно спокойно продавать и покупать, не боясь, что не успеете из-за роста цен. Ипотека помогает ускорить сделку — нормальный подход, особенно если нашли подходящий вариант.
Барсуков: — У семейной ипотеки есть особенность: дом еще строится, а жить где-то надо. Это проблема. Большинство покупает «на будущее» — не для жизни, а для детей или инвестиций. Половина покупок — это «однушки» и студии. Для расширения площади часто используют разные инструменты. Например, рассрочку от застройщика; но пользоваться ею стоит с осторожностью.
Если вы продаете старую квартиру и хотите купить новостройку, есть вариант: внести минимальный взнос, взять рассрочку до сдачи дома, спокойно жить у себя, потом продать квартиру, пожить на съемной, сделать ремонт и переехать.
Бывает, люди продают квартиру, кладут деньги на депозит, снимают жилье и через полгода покупают лучшее, чем могли бы изначально. Сейчас с этим следует быть аккуратнее — ставки по вкладам стали ниже, но если есть где пожить — можно выиграть на разрыве в цене.
Кричевский: — Часто забывают, что покупка жилья — это не только цена квартиры. Понадобятся еще 20–30% от стоимости недвижимости на ремонт, мебель, технику, аренду на время ожидания. Это реальные расходы, их надо учитывать.
Каждая ситуация индивидуальна. Если рождается ребенок — срочно нужно расширяться, несмотря ни на что. Ипотека — инструмент, как и рассрочка. Но трейд-ин (схема покупки квартиры, при которой старая квартира засчитывается в счет оплаты новой. — «МК») не лучший вариант: вы потеряете 20% стоимости, особенно если работаете с «партнерами» застройщика.
Если же нет каких-то особых обстоятельств, то я бы вообще советовал не торопиться с покупкой при переезде. Снимите жилье в районе или городе, куда собираетесь. Поживите полгода, посмотрите, нравится ли вам инфраструктура, соцсфера, окружение. Если не подойдет — потеряете только на аренде. Если купили и разочаровались — это уже гораздо бóльшие потери. Подход должен быть осторожным, с расчетом под конкретную жизненную ситуацию.