Оценена вероятность роста ставки по жилищным кредитам вслед за ключевой
Вокруг льготной ипотеки закипают страсти: сохранят ли власти низкий процент по ней? Дело в том, что Банк России на внеплановом заседании 15 августа повысил ключевую ставку с 8,5% до 12% и дал понять, что в сентябре может сделать так еще раз. Обычно подобная мера вызывает рост процентных ставок по всему рынку, а над льготными программами так и вовсе нависает угроза ликвидации. Чтобы избежать спекуляций на эту тему, Минфин заявил, что ставку по льготной ипотеке поднимать не будут. О чем говорит это решение и продлят ли льготную ипотеку в будущем, «МК» выяснил у экспертов.
«Если рассуждать логически, то возможно ставка в 12% от ЦБ РФ — это временное явление, а льготные программы утверждены до 30 июля 2024 года и поэтому не стоит резко что-то менять», — говорит основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Сейчас льготная и семейная ипотеки занимают около 50% всех сделок в сегменте жилищного кредитования и если убрать или повысить ставки, то это сильно повлияет на весь рынок недвижимости и строительства, что негативно отразиться на экономике страны, подчеркнул эксперт.
Другие аналитики утверждают, что все дело в желании властей не менять правила игры для потребителей, ведь льготные программы для многих единственный путь к обретению своего жилья. «Минфин принял такое решение, потому что иначе ипотека станет недоступной практически всем россиянам, — говорит ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. — Даже сегодня в среднем ипотечный кредит в России имеет только 15-20% россиян, то есть совсем не большинство, да и среди них больше половины получили кредиты по программе ипотеки с господдержкой. Если уже сегодня отменить льготную ипотеку или даже повысить минимальную ставку почти до уровня ключевой, это сократит выдачу ипотечных кредитов и в итоге негативно повлияет на ввод в строй нового жилья».
Мнения о том, как отразится на рынке заявление Минфина, разошлись. Одни утверждают, что следует ожидать частичного падения стоимости квадратных метров. «Драйвером для рынка недвижимости является рыночная ипотека, а она сейчас будет на 2,5% дороже, поэтому, думаю, мы увидим плановое и небольшое снижение цен, — считает Виктор Зубик. — Особенно, если ставка Центробанка будет сохраняться более 2-3 месяцев». Для первичного рынка сильно ничего не поменяется, но скорее станет все же меньше сделок по недвижимости дороже 20 млн рублей. Субсидировать ставку по такой цене будет сложнее, а брать в рыночную ипотеку квартиру на первичном рынке под 14-15% просто нелогично, отметил эксперт. «Вряд ли подобная инициатива приведет к снижению цен на жилье, — вступает в спор председатель Общероссийского профсоюза медиаторов Владимир Кузнецов. — Тем более, как видно из актуальных данных, цены только растут: в среднем на 2-5% произошло повышение стоимости жилья за последнее время».
Разошлись мнения специалистов и в отношении будущего льготной ипотеки. «С 1 июля 2024 года льготную ипотеку, скорее всего, отменят, но оставят отдельные виды льготных ипотечных программ для конкретных социальных групп — военнослужащих, IT-специалистов, фермеров», — утверждает Мильчакова. Другие аналитики считают, что власти достигли консенсуса по поводу важности льготных программ предоставления жилья и ничего менять здесь не захотят. «По текущим программам господдержки позиции отраслевых и финансовых властей согласованы, — говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. — Поэтому в текущей ситуации мы не ожидаем изменения ставок льготной ипотеки. Хотя были заявления о возможном повышении ключевой ставки в сентябре, но оно, если и будет, то небольшим. Основные условия программ господдержки не должны при этом измениться». Прогнозы о допустимом увеличении ключевой ставки направлены в большей степени на то, чтобы сохранить вектор на стабилизацию ситуации на финансовых и валютных рынках, уверена эксперт. «Если бы льготные ставки подняли, активность на рынке значительно снизилась, а на сегодняшний день большинство сделок по ипотеке проходит именно по льготным программам, — продолжает разговор директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet Алексей Новиков. — По нашим данным, во втором квартале 2023 года в московском регионе в массовом сегменте 37% ипотечных кредитов было выдано по государственной программе и 32% по семейной ипотеке. Доля сделок по стандартным ипотечным программам составила 25%».
Ряд экспертов утверждает, что в дальнейшем льготную ипотеку власти хоть и сохранят, но сделают условия по ней менее привлекательными. Это позволит охладить несколько перегретые цены на первичном рынке и хотя бы немного поднять упавшие цены на вторичное жильё. Кроме того, очевидно, что сохранение субсидированных кредитных программ в условиях повышения ключевой ставки означает и увеличение расходов госказны, а это для властей нежелательный сценарий. «Некоторые прогнозы говорят о том, что в следующем году стоит ожидать повышение ставки по льготной ипотеке на 0,5-1% для целей снижения расходов бюджета», — отметил Кузнецов. Эксперт напомнил, что президент Путин на совещании по развитию строительной отрасли 8 августа 2023 года заявил, что льготное кредитование под залог жилья должно быть сохранено, и такая позиция главы государства является определенным маркером для федерального ведомства, несмотря на то, что она была озвучена до повышения ставки ЦБ. Так что полный отказ от льготной ипотеки маловероятен, считает собеседник «МК».