Правительство РФ решило навести порядок в индивидуальном жилищном строительстве
С первого марта вступил в силу новый закон: теперь, если заказчик собирается построить дом с использованием ипотечных средств, деньги в обязательном порядке сначала поступят на эскроу-счет банка и будут находиться там вплоть до регистрации права собственности на новый дом. По мнению юриста Ирины ДРОЗДОВОЙ, эти новшества позволят усилить контроль за качеством работ и соблюдением сроков в загородном строительстве. Вот только цены на дома при этом могут взлететь до небес.
тестовый баннер под заглавное изображение
— Первого марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 22.07.24 г. «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». С чем это связано?
— Для начала хочу напомнить, что эскроу-счета использовали и раньше в ИЖС, когда заказчик и застройщик заключали договор долевого участия. А теперь их можно применять, если дом строится по договору подряда.
— А в чем разница?
— Если вы заключаете договор долевого участия, значит, сторонами будете вы — участник долевого строительства — и тот, кто обязуется построить, — застройщик. В этом варианте счет эскроу обязателен. При оформлении договора подряда между заказчиком и подрядчиком счет эскроу не всегда обязателен. За исключением тех случаев, когда гражданин использует ипотеку на строительство дома, тогда эскроу обязателен. Иначе банк ее просто не согласует.
— Что тогда принципиально нового появится для тех, кто занимается строительством индивидуальных домов?
— Деньги клиента будут размещены на специальном банковском счете, и подрядчик не сможет ими воспользоваться до предоставления сведений о регистрации права собственности на дом, кроме того, заказчик сможет получить их обратно, если подрядчик не выполнит свои обязательства.
— В каком банке должен быть открыт счет эскроу?
— Это может быть только уполномоченный банк. После подписания договора подряда клиент вносит деньги на счет эскроу. Чаще всего это банк, который выдал кредит подрядчику на строительство. Если же компания строит на свои средства, тогда банк выбирают по согласованию сторон заказчик и подрядчик.
— А если ни заказчик, ни подрядчик не хотят использовать эскроу-счет?
— Применение эскроу-счетов в госпрограммах поддержки обязательно. То есть человек не сможет получить льготную «Семейную ипотеку» или ипотеку для IT-специалистов на строительство частного дома, если откажется от размещения средств для оплаты работ по договору подряда на счете эскроу.
— Но банк может обанкротиться.
— Счета эскроу открывают только в тех финансовых организациях, которые имеют достаточный кредитный рейтинг, кроме того, средства для постройки дома, размещенные на эскроу-счете, будут застрахованы в пределах 10 млн рублей.
— Но дом может стоить и дороже…
— Увы, в данном случае сумма страхового покрытия ограничивается 10 млн рублей.
— Какие же преимущества дает гражданам применение этого новшества?
— Прежде всего заказчик получает право отказаться от продолжения строительства и вернуть средства со счета эскроу, оплатив подрядчику его затраты на использованные материалы и выполненные работы.
— В каком случае возможен односторонний отказ заказчика от договора?
— Например, если подрядчик долгое время не приступает к работам или явно их затягивает. Допустим, в договоре стоял срок окончания работ — июль, вы приехали на участок в августе, а там еще даже не начинали котлован копать. Поэтому очень важно в договоре подробно прописать все виды работ, этапы и сроки их окончания. В этом случае вы как заказчик сможете не только вернуть свои деньги, но и предъявить убытки подрядчику.
— Это касается только тех домов, которые строительная компания возводит с нуля, или быстровозводимых тоже?
— Вы можете сами приобрести домокомплект и передать его подрядчику, просто в этом случае в договор подряда стоимость комплекта не включается.
— Какую задержку по срокам можно считать уже критичной, чтобы предъявить претензии подрядчику?
— Срок строительства, разумеется, не безграничен. В законе указан срок депонирования средств на счете после окончания строительства — не более 6 месяцев с даты окончания строительства. Если в договоре указан срок строительства 2 года, к нему прибавляется еще полгода, значит, через 2,5 года вы должны получить право собственности на новый дом. Если же к этой дате стройка еще не закончена, то фиксируются нарушения договора подряда, и деньги возвращаются гражданину, либо по соглашению сторон срок строительства должен быть изменен.
— Есть еще одна проблема у тех, кто решился на постройку собственного дома: первоначальная смета часто меняется, причем, как правило, в сторону увеличения. Новый закон регулирует этот вопрос?
— Да, если вы заключили с подрядчиком договор и открыли счет эскроу, то стоимость дома будет зафиксирована в договоре и ее можно изменить только по соглашению сторон, при этом необходимо будет еще уведомить об этом банк.
Также есть несколько важных юридических нюансов, о которых нужно знать, если вы хотите взять ипотеку для постройки дома.
Первое: земельный участок под дом должен быть оформлен в собственность или предоставлен в аренду (безвозмездное пользование) для приобретения права собственности на построенный на нем дом. Это важно, иначе ипотеку на ИЖС не дадут.
Второе: строительство могут вести только юридические лица или ИП, которые включены в Единую информационную систему жилищного строительства, по-другому — Единый реестр застройщиков. В этой системе они не просто регистрируются, они должны размещать там информацию о себе и об объектах, которые возводят. На этом ресурсе есть открытая часть, которая доступна всем: информация о подрядчике, о проектах домов и финансирующих банках. В закрытой части добавляется информация о земельном участке, заказчике и его договоре.
— То есть просто нанять бригаду рабочих, как это делают большинство дачников, или построить дом вместе с родственниками и знакомыми теперь уже нельзя?
— Если вы собираетесь брать на постройку дома ипотеку, то воспользоваться услугами какой-нибудь компании «Рога и копыта» не удастся. А если строите за свои кровные, можете нанимать кого хотите.
— Все это хорошо, конечно, — контроль со стороны государства за индивидуальным строительством и то, что деньги заказчика будут храниться до регистрации права на дом на специальном счете, — но ведь строительным компаниям придется брать кредит, пока они возводят объект. А это приведет к удорожанию их услуг.
— Совершенно верно. Поэтому правительство пошло на налоговые послабления для подрядчиков: с 1 апреля 2025 г. работы по договору подряда на строительство жилого дома с использованием счетов эскроу не будут облагаться НДС, что может быть привлекательным и для заказчика тоже.
— А кто должен регистрировать право собственности на дом? С этим порой тоже возникает немало проблем.
— После подписания акта выполненных работ регистрацией может заниматься как будущий собственник дома, так и подрядчик либо уполномоченный орган. Поэтому в самом договоре важно определить способ регистрации права собственности. Например, можно записать, что право собственности регистрируется по заявлению уполномоченного органа, если ему направляются уведомления о начале и окончании строительства.
— А что это за орган?
— В законодательстве указаны два варианта — либо это орган власти субъекта РФ, либо орган местного самоуправления. Но в любом случае это орган, который уполномочен проводить строительный надзор. Если же строительство ведется без направления уведомлений в уполномоченный орган, право собственности регистрируется по заявлению одной из сторон договора подряда.