Стоит ли откладывать покупку квартиры до лучших времен
Минувший год для рынка недвижимости оказался контрастным. В первом полугодии ещё действовала программа льготного кредитования, ипотека была доступной, а вот цена квадратного метра продолжала свой полет в космос. С июля ситуация начала меняться. Массовая программа льготной ипотеки завершилась, а ключевая ставка ЦБ РФ росла и дальше, делая рыночную ипотеку недоступной для большинства граждан. В январь Россия вошла со ставками по жилищным кредитам под 30%, а значит, будущее рынка стало крайне тревожным. Ситуацию мы обсудили с руководителем Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко.
— Пошли ли цены на квадратные метры вниз после непродления программы льготной ипотеки в июле?
— Если говорить о стоимости жилья, то для Московского региона 2024 год уникален практически полным отсутствием ценовой динамики. В «старой» Москве, например, цены на вторичном рынке за год выросли в пределах статистической погрешности — на 0,8%, до 272500 рублей за кв. м. В Новой Москве квадратный метр за год подорожал на символические 0,3% (до 204400 рублей), в Подмосковье цены снизились на те же 0,3%, до 153200 рублей. Это если смотреть в целом по рынку. При этом стоимость жилья в дешевых сегментах, где покупатели в большей степени зависят от ипотеки, уже показывают минус. На первичном рынке стагнация. Да, застройщики к концу года стали активнее давать скидки в своих проектах, но говорить о массовом снижении цен пока не приходится.
— Как будет развиваться рынок жилья в 2025 году?
— Если говорить в целом о трендах, то как раз в прошлом году стало понятно, что рынок недвижимости, который последние четыре года жил в условиях высоких продаж на фоне ультрадоступной ипотеки, ждет трансформация. Если ещё в конце 2023-го — начале 2024 года была надежда на возврат ставок к приемлемому уровню уже в 2025 году, то теперь прогнозы ЦБ РФ отодвигают нормализацию ставок аж на 2027 год. То есть эпоха высоких ставок и фактическое отсутствие ипотеки с нами всерьез и надолго. И даже если снижение ставок все же начнется в обозримой перспективе, то вряд ли оно будет быстрым и сильным, а удешевление ипотеки с 25% годовых до 20% не спасет ситуацию.
— Стоит ли ожидать банкротства застройщиков, которым все пугали ранее?
— Такой риск исключать нельзя. Но, если верить отчетам публичных девелоперских компаний, чьи акции торгуются на бирже, за минувшие годы их чистая прибыль выросла в разы. Так что у застройщиков есть запас прочности, «подушка безопасности», и это видно на цифрах. Скорее всего, теперь им придется адаптироваться к более низкой маржинальности и оптимизировать расходы.
— Снизятся ли цены на квартиры?
— В условиях заградительных ипотечных ставок цены на недвижимость смотрят вниз, причем как на первичном рынке, так и на вторичном. На вторичке стоимость жилья в дешевых сегментах уже снижается. А на рынке новостроек растет размер и распространенность скидок: в декабре дисконт на квартиры в «старой» Москве достигал 40%.
В перспективе цены на первичном рынке, раздувшиеся на фоне длительного действия массовой льготной ипотеки, рано или поздно должны снизиться, сократив таким образом разрыв со вторичкой. Но в целом ситуация будет зависеть от действий властей и их возможностей и желания поддержать застройщиков. А также от того, какую политику в текущих условиях выберут сами девелоперы: все-таки снизить цены, придумать очередную ипотечную «схему» или обанкротиться и перейти под государственный контроль, например.
— Почему на вторичном рынке стоимость квартир так слабо реагирует на жесткие условия среды, например, на недоступность рыночной ипотеки? То есть слабый спрос тут почти не влияет на цену.
— Вторичный рынок пока поддерживают перешедшие из новостроек покупатели, ведь вторичка дешевле. Но, тем не менее, дорогая ипотека здесь тоже ограничила спрос. Поэтому в 2025 году вторичное жилье может подешеветь на 10-15%. Впрочем, все будет зависеть от конкретного объекта: стоимость адекватно оцененных квартир, может, и не понадобится пересматривать, а переоцененные лоты могут просесть в цене вдвое.
— Что же лучше делать в 2025 году: ждать снижения стоимости квадратных метров и отложить покупку квартиры, а пока арендовать жилье или всё же покупать?
— Все индивидуально. Если квартирный вопрос нужно решить здесь и сейчас, то можно присмотреться к вторичному рынку, где стоимость квартир существенно ниже — на 20-40%. Причем речь идет не о старых домах, а об объектах, сопоставимых по качеству с новостройками. Но это в случае, если можно обойтись без ипотеки, конечно. То есть если имеются накопления или какое-то наследство, например, которое можно реализовать.
Интересный вариант — переуступка. Как правило, в любой сданной новостройке есть инвесторы, которые свои квартиры перепродают. И квартиры у них сегодня могут стоить на 10-15% ниже, чем у застройщиков в этом же доме.