Останавливать программу нельзя, а продолжать опасно
Положение на отечественном рынке недвижимости становится опасным. Если кто-то не в теме, рассказываем. Несколько лет назад льготная ипотека стала драйвером развития строительной отрасли. И сейчас, пока ради вожделенной крыши над головой потребители оформляют займы и тонут в долгах, строительная отрасль благополучно наращивает темпы.
Рост ВВП — это, конечно, хорошо, но правительство все-таки решило вмешаться в ситуацию, пока пузырь на рынке недвижимости не взорвался. Первый взнос по льготной ипотеке вырастет, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. По словам чиновника, это необходимо, чтобы регулировать объемы выдачи кредитов. Напомним, что относительно недавно взнос уже вырос с 15 до 20%, и все идет к тому, что с 1 января он повысится до 30%. Таким образом, началось отсеивание некредитоспособных граждан.
Между тем пляски вокруг льготной ипотеки идут всю вторую половину 2023 года. Причина в скором завершении программы, которое намечено на 1 июля 2024-го. Но вполне возможно «продолжение банкета»: власти еще явно не договорились. Минфин считает, что пора закругляться с льготной «халявой», застройщики же голосуют за продолжение истории. Что касается самой программы, то «доступный» жилищный кредит изначально внедрялся в российский рынок в качестве меры временной.
Льготная ипотека на новостройки была запущена в пандемию коронавируса в 2020 году для поддержки рынка жилья как антикризисная мера. Предполагалось, что и работать программа будет полгода-год. Но, как известно, нет ничего более постоянного…
И по сей день льготная ипотека стимулирует людей с небольшим достатком вкладывать деньги в дорогие квадратные метры и много лет ждать, чтобы вселиться в эту квартиру, параллельно оплачивая еще и аренду на вторичном рынке. Дошло до того, что россияне стали смотреть не на доступность жилья, а на доступность ипотеки. Это сумасшедший сдвиг сознания — люди пытаются понять, по карману ли им кредит, а не жилье. В результате 72% ипотечников отдают банкам более половины своих доходов.
Уже и в правительстве прямо говорят о том, что льготная ипотека — это помощь не покупателям, а застройщикам. Цены на квадратные метры с 2020 года выросли кое-где втрое, а в среднем по стране — на 80%.
В итоге сложилась следующая, прямо скажем, не слишком радужная картина. Строительная отрасль — локомотив роста российского ВВП, от темпов развития и инвестиционной привлекательности которой зависит экономика целой страны, — получила нехилую поддержку. Что же касается самих граждан, то они погрязли в долгах. Прирост просроченной задолженности по ипотеке ускорился до максимума за два года. 52% всех долгов россиян теперь приходится именно на жилищные кредиты — максимум за всю историю. Одновременно с этим экономисты отмечают, что у бизнеса заканчиваются ресурсы на «зарплатную гонку» на фоне роста стоимости денег в экономике и пик роста зарплат остался позади. Выходит, льготы льготами, а оплачивать кредит большинству россиян в перспективе все равно нечем.
А что застройщики? Они как ни в чем не бывало продолжают строить. Дошло до того, что на рынке недвижимости наблюдается затоваривание — переизбыток предложения. По итогам первой половины 2023 года только в столичном регионе общий объем свободных и готовых к продаже квартир в новых домах составляет около 10 млн кв. м. Остаются нераспроданными 42% квартир комфорт-класса и 47% элитного жилья и квартир бизнес-класса.
Строители работают по-ударному, вводят новые и новые объемы жилья, но те не раскупаются. А это несет в себе риски сокращения стройки. Допускать подобное нельзя: строительство, как уже было сказано, — локомотив всей экономики.
В конечном счете, если рынок перенасытится предложением донельзя, то может получиться как в Китае, где из-за жилищного перепроизводства за последние годы было снесено около 3 миллиардов квадратных метров жилья. Продать не смогли! Между тем строительство новых объектов позволяло КНР на бумаге показывать рост ВВП, который оказался абсолютно «бумажным». Можно вспомнить и другой кризис — в США в 2007–2008 годах. Правительство стремилось сделать покупку жилья более доступной для малоимущих и практиковало искусственное ограничение роста ипотечных ставок. Это привело к перепроизводству жилья, рынок рухнул, а затем начался полноценный финансовый кризис, ставший глобальным.
Текущая ситуация на рынке недвижимости РФ — это замкнутый круг для россиян, застройщиков и банков. Остается только наблюдать за тем, как правительство решит эту строительную головоломку. Останавливать льготную ипотеку на новостройки нельзя, так как отрасль пострадает, но и продолжать программу опасно, поскольку доля просроченной задолженности вырастет и пузырь на рынке недвижимости в итоге рванет. Ну а локальные меры типа повышения первоначального взноса проблему точно не решат, только отсрочат кризисный конец…