Как защитить покупателей жилья от недобросовестных и неумелых застройщиков
С 1918 по 1955 годы в России было построено 495 миллионов квадратных метров жилья. Однако поскольку за эти годы городское население увеличилось в четыре раза, а значительная часть жилых домов была разрушена в войнах или расселена из-за ветхости, вплоть до середины 1950-х обеспеченность жильем в городах оставалась ниже уровня 1913 года.
тестовый баннер под заглавное изображение
Во второй половине 1950-х многоквартирные дома стали массово строить по типовым проектам и индустриальным технологиям, что позволило увеличить их ввод вдвое, существенно сократив стоимость и сроки строительства, которое финансировалось из госбюджета, а с 1960-х также и за счет средств населения через жилищно-строительные кооперативы. За 1956–1990 годы было построено жилья в пять раз больше, чем за предыдущие 38 лет советской истории, а обеспеченность им среднего горожанина выросла в 2,5 раза.
В 1990-х финансовые возможности бюджетов и большинства граждан существенно снизились, это лишило заказов многие предприятия строительного комплекса, ставшие уже частными, и повлекло их закрытие или сокращение рабочих мест и производственных мощностей. Если в 1980-х за год вводилось в среднем 65 млн кв. м жилья, то в 1990-х этот показатель снизился до 37 млн и держался на таком уровне вплоть до середины 2000-х.
К этому времени рост доходов населения создал спрос на новое жилье, существенно превышавший возможности строительного комплекса. Узким местом для застройщиков стал тогда механизм финансирования строительных проектов. Занимать у банков под будущие доходы от продажи построенного дома было дорого и непросто. Получать же деньги вперед от будущих владельцев квартир не позволял Гражданский кодекс: его правила договора строительного подряда разрешали такую оплату только после передачи квартиры потребителю. Поэтому широкое распространение получили притворные договоры, позволявшие застройщику сразу начинать стройку за счет средств потребителей.
Однако далеко не все застройщики, работавшие по такой схеме, проявляли должную добросовестность и умение. Стало множиться число строек, остановленных на разных стадиях из-за исчерпания собранных средств, так что потребители-заказчики не могли получить ни квартиру, ни деньги, уплаченные за нее по договорам сомнительной законности. Чтобы навести порядок в отношениях застройщиков с потребителями и государством, в конце 2004 года был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», установивший правила ведения такого строительства.
Новый закон, позволивший застройщикам легально привлекать средства потребителей, после приемки дома получающих право собственности на предоплаченную квартиру и долю в общем имуществе многоквартирного дома, дал рынку мощный импульс, позволивший в первой половине 2010-х удвоить среднегодовой ввод жилья по сравнению с первой половиной 2000-х и создать мощности строительного комплекса, позволившие к 2023–2024 годам поднять этот показатель до 109 млн кв. м.
В первые годы действия закона о долевом строительстве число тех, кто не получил квартиру и потерял деньги, заметно сокращалось. Однако по мере роста количества строек оно вновь стало расти, и в 2010-м составляло, по данным разных официальных источников, порядка 100 тысяч дольщиков, около тысячи проблемных новостроек, а к 2020 году тех и других уже насчитывалось вдвое больше, и проблемы многих из них пришлось решать за счет бюджета.
Чтобы защитить дольщиков от таких рисков, было установлено требование к банкам держать внесенные ими средства на специальных счетах эскроу, позволяющих кредитовать застройщика в пределах этих средств, но допускающих их передачу ему только после официальной приемки дома. Благодаря этой мере с 2021 года число обманутых дольщиков наконец-то перестало расти.
К сожалению, этого нельзя сказать о числе потребителей, жалующихся на превышение сроков строительства и качество построенного жилья, за несколько лет очень заметно дорожавшего (в первую очередь вследствие роста спроса за счет бюджетной поддержки льготной ипотеки). Распространению таких нарушений весьма способствовали нормы закона о долевом строительстве, устанавливающие ответственность застройщика за просрочку исполнения обязательств и недостатки результата работ намного меньшую, чем аналогичные нормы закона о защите прав потребителей.
Сначала это касалось только неустойки за просрочку передачи квартиры дольщику, установленной в размере 1/70 от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки (вскоре ее снизили до 1/150 ставки рефинансирования), хотя законом о защите прав потребителей установлен многократно более высокий размер такой неустойки, не зависящий от решений ЦБ о ставке, — 3 процента от цены договора за день просрочки, но не более цены договора.
Столь большая неустойка за срывы сроков сдачи дома, случавшиеся весьма часто и не всегда только по вине застройщиков, могла препятствовать их переходу на работу по договорам долевого строительства. Чтобы этого не допустить, думаю, следовало предусмотреть в обоих законах возможность для застройщика устанавливать срок передачи квартиры дольщику не в днях, а в неделях или даже месяцах. Но не вставать на скользкий путь отказа от соблюдения законодательной гарантии обеспечения потребителям прав, установленных Гражданским кодексом и законом о защите прав потребителей.
Законодательное поощрение недобросовестных и неумелых застройщиков за счет потребителей на этом не остановилось. В 2016 году была втрое снижена неустойка за просрочку устранения недостатков переданной квартиры — с 3 до 1 процента за день от стоимости расходов на устранение этих недостатков, если они не препятствуют использованию квартиры по назначению, или от цены договора, если они этому препятствуют.
В 2024 году был снижен в десять раз (с 50 до 5 процентов) штраф, взыскиваемый с застройщика судом за отказ добровольно удовлетворить законные требования потребителя. Одновременно снизили и неустойку за просрочку удовлетворения его требований о возмещении расходов на устранение недостатков своими силами и о соразмерном уменьшении цены квартиры — с 3 процентов от требуемой суммы до 1/150 ставки рефинансирования от нее за каждый день просрочки. А еще был снижен с 5 до 3 лет минимальный гарантийный срок на квартиру и установлен запрет на взыскание с застройщиков штрафных санкций, предусмотренных любыми законами, кроме закона о долевом строительстве.
Наконец, уже в этом году был установлен минимальный гарантийный срок на отделку — один год, тогда как прежде на отделку распространялась общая норма о гарантийном сроке на объект долевого строительства не менее 3 лет. А сумма всех выплат застройщика дольщику в связи с недостатками отделки, дверей, окон, сантехоборудования, других изделий и оборудования квартиры была ограничена 3 процентами от цены договора.
Одна только эта норма о 3 процентах, по оценке специалистов, сулит дольщикам годовые убытки порядка 50 млрд рублей. Согласно данным экспертов рынка за 2023 год, не менее половины квартир в новостройках сдаются с дефектами, в том числе каждая пятая с дефектами столь существенными, что дольщикам приходится тратить на их устранение в среднем 10 процентов от цены договора, тогда как возмещению застройщиком теперь будет подлежать не более 3 процентов.
Судя по этой статистике, законодательные преференции не помогают застройщикам строить лучше, скорее наоборот. Между тем средняя обеспеченность жильем уже превысила 30 кв. м на человека, и хоть это меньше, чем в ряде развитых стран, но вполне достаточно, чтобы предъявлять требования к качеству новых домов и квартир. Так что пора государству встать на сторону покупателей и обеспечить соблюдение гарантий, установленных законодательством о защите прав потребителей.
Необходимость соблюдения этих гарантий в отраслевых законах, в том числе о долевом строительстве, отмечалась на недавнем заседании президиума Совета законодателей Российской Федерации, посвященном обеспечению защиты прав потребителей. Предлагалось, в частности, прямо записать это в законе о защите прав потребителей, хотя такая норма была установлена еще в 1996 году при принятии второй части Гражданского кодекса и никем не отменена. Учитывая максимальную востребованность этого закона, считаю это полезным, но далеко не достаточным.
Чтобы кардинально снизить риски вредных для потребителей последствий игнорирования гарантий их прав, полагаю необходимым распространить публичный механизм обязательной ОРВ — оценки регулирующего воздействия предлагаемых норм законодательства, состоящий сейчас в выявлении и подсчете неоправданных расходов и убытков бизнеса, — также и на те потери, которые понесут в случае принятия этих норм российские потребители. Уверен, это поможет сделать регулирование более справедливым, а рынки — более эффективными.